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| 中国房地产法律网 2010-11-8 来源： 编辑： |
购房的七个问题：产权证久拖不办
我在1998年看中了宁夏街万宝房产开发的一个楼盘，于是就和开发商签订了《购房合同》，那时候还没有使用标准合同，在合同中也没有相关产权的约定，后来房屋产权证就一直没有拿到手，我多次找到开发商理论商量，但开发商都是一再推诿。现在都已经快6年了，我们在当时购房的业主到现在都没有拿到产权证。
解答：产权证久拖不办，购房者可以到房管局去查所购房屋的备案情况，看看开发商是否已把现有房屋向银行抵押了。在房管局三楼还设有商品房投诉中心，如果查出了问题就可以立即进行投诉。另外按照相关规定，交房后90天之内就应该为购房者办理完产权手续，如果通过协商不能解决，可以向法院起诉。
购房问题之二：面积增加了8%
1999年我们单位和龙泉煌歌房地产开发公司修了商品房，我和开发商签订了《购房合同》。可是后来开发商向我出示的合同和我手上的这一份完全不一样，我也从来没有看过这样的合同文本，上面还有我的签字，我认为开发商在欺诈我，因为在他们出示的合同中增加了8%的面积，价钱也多了一万多元。
解答：开发商伪造合同其性质是非常恶劣的。这不仅是纠纷问题，还可以追究其法律责任，因为他们已经构成了欺诈。可以去司法部门鉴定笔迹，再向法院起诉。也可以到消委投诉来维护正当权益。另外，根据建设部66号文的规定，实测面积如果超过了合同面积的3%，那么多出面积的款额就应该由开发商支付。
购房问题之三：能不能转按？
我用按揭的方式买了一套商品房，但是由于工作调动想把它转让出来，并且已经找好了购买的人，但是由于我的房子是按揭的，所以想找开发商更改《购房合同》，把按揭关系改为现在的房屋接收者。但是开发商不同意，请问我能不能让开发商更改呢？
解答：首先是要取得银行的同意，可以先向贷款的银行提出申请。据目前所知，只有建设银行可以办理按揭转让。如果说银行同意转让按揭关系，那么开发商就有义务协助办理，如更改合同等事项。如果开发商不同意，就可以到有关部门投诉。
购房问题之四：办证时间超过了90天
我在新津的新世纪公寓买了一套商品房，按照合同的规定交房后90天内开发商要将产权证和土地证交给我，也就是2002年9月底就得交付两证，但是直到今天我们还没有拿到产权证和土地证。
解答：如果开发商长期不能办理土地证和产权证，那么有可能开发商没有向国土部门交纳土地使用金，那么就不能办理土地证和产权证。出现了这现的情形，建议向新津房管局递呈书面材料反映问题，不要在口头上交涉，还可以向当地消委投诉该开发商。
购房问题之五：合同文本不同有影响吗？
我准备在华阳购买一套房子，交了定金后签合同时开发商要求用当地政府规定的合同版本，但是我想用成都市的规范合同的版本签订。请问这两种合同版本有什么不同，对自己买房子有什么影响？
解答：哪种版本并不重要，重要的是在签订合同的时候该怎么样签，要注意合同的每一个问题、细节，注意里面的每一个条款，尤其是补充协议里面的内容。在自己对合同中任何一个条款的内容不清楚的时候都不要轻易签字，一定要向当地的有关部门咨询清楚。
购房问题之六：交房逾期，如何索赔？
我看中了由林凤集团开发的“现代城”中的一套商品房，于是就签订了《购房合同》，并付了首付款。合同规定在去年7月31日交房，但是在规定日期里开发商不能交房，就向我们口头承诺到去年年底。然而在去年底开发商又说要到今年的5月。合同中规定，如果不按期交房则按按贷款利息向我支付违约金，但是没有规定是以总房款还是以首付款为基数。开发商就以首付款的利息支付赔偿。我想知道这是不是合同不公平的表现？
解答：由于没有约定是按总房款的利息还是首付款的利息赔偿，作为消费者完全可以提出按总房款为基数要求开发商支付违约金。因为消费者是弱势群体，如果在合同中出现了争议不清的地方，法律会偏向于没有参与合同制定的一方，也就是消费者这一方。开发商拿出合同，消费者在上面签字就存在一种不平等，所以如果合同中有争议，那么消费者可以要求更有利于自己的赔偿方案。
购房问题之七：定金能不能退
案例一：我交了购房定金，签了《认购协议》，《认购协议》中规定在一周内不买房就不退定金，但是我在看了房后又觉得不满意，能不能去协商退款呢？
案例二：我和姐姐希望能买靠在一起的两套房，想到现场看房，但是售楼小姐以楼房没有建好为由拒绝了我的请求。我就只看了样板房，样板房的通风、采光等方面都很好，于是就交了2万元人民币的“定金”（一套房1万元，并且说明了如果其中一套房不要的话，那么这1万元就累计到另一套房款中），并签订了《认购协议》。后来当我看到现房的时候才发现通风、采光一点都不好，厨房和厕所里面更是白天都要开灯，于是决定不买这里的房子了，请求退定金，却被告知定金是不能退的。这时候我才注意到《认购协议》上明明白白地写着：“如不购买房屋，本定金恕不退还”。这下我也无话可说了。
解答：根据《合同法》和《担保法》的相关规定，所支付的定金属“成约定金”，即该定金的目的在于担保双方诚实地签订房屋销售合同。按照定金法则，若支付定金一方因自身过错，拒绝继续购买房屋，无权要求返还定金；若收受定金方拒绝销售房屋，应当双倍返还定金。如果说你们在双方签订的《认购协议》中有不买房就不退定金的规定，那么这笔定金就白白送给开发商了。建议以后在签订《认购协议》时，加上一条：《购房合同》生效，则《认购协议》生效。 |
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