浅谈商品房买卖合同存在的问题 -房产纠纷律师 - 房产纠纷法律咨询

随着改革开放的深入发展，我国经济增长呈迅猛发展之势，经济总量日新月异。特别是近十年来，国民生产总量更是以每年个位数，甚至两位数的速度节节攀升。其中房地产行业发展的更快、更高、更强，其经济增长在国民生产总量中占据了很大比重。房地产行业从无序发展到有序发展，从无法可依到多法规范，可以说房地产业已经从一个不健全的市场发展到了一个日渐完善的市场。但是值得注意的是目前河南房地产销售使用的合同文本即商品房买卖合同依然是2000年国家工商行政总局和建设部联合制定的合同文本（以下简称“2000版的商品房买卖合同”）。该文本使用至今已经八年，长期以来，很多购房人质疑该文本对购房人保护不够，使本来就处于弱势地位的购房人在维护自己合法权益的时候，更加显得底气不足。特别是近年来，因商品房买卖合同引起纠纷而诉诸法律也是呈上升趋势，商品房买卖合同本身存在的问题可谓是层出不穷。另一方面，八年时间里河南的房地产业发生了天翻地覆的变化，国家和地方陆续出台了一系列的政策措施来规范房地产业的发展和商品房的交易。特别是《物权法》出台的新规定，更使得商品房买卖合同的修改成为必然。那么2000版商品房买卖合同存在哪些问题？《物权法》又有哪些规定需要在商品房买卖合同里必须体现呢？这正是笔者撰写此文的真正意图。

面积误差存在的问题主要表现在当事人选择按套计价的时候出现面积差异引起纠纷时该如何解决。这个问题有人会说，按套计价的商品房不需要约定具体面积，只需要考虑价款就行了，这样的观点是不正确的。不管当事人是选择按建筑面积计算房价款还是选择按套计算房价款，在商品房买卖合同第三条有关买受人所购商品房的基本情况条款的内容里均会注明该商品房合同约定面积或者产权登记面积是多少。同时作为商品房买卖合同附件的房屋平面图也能够完全显示该商品房的具体面积。由此可见，选择按套计价的当事人在商品房买卖合同里对商品房的面积都会有约定。那么合同约定面积和实测面积存在误差时如何处理？2000版的商品房买卖合同第五条规定：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。也就是说，对出现上述问题时的处理方式合同里没有约定，若出现纠纷处理起来就比较棘手了。有鉴于此，笔者建议增加按套计价面积误差的处理方式。即当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异时，约定按以下方式处理：（1）交付的房屋套型面积和经过相关部门批准设计图纸一致，总房价款不变。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按一定比例利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，房价款不变。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。同时笔者认为，应增加如果因为出卖人的原因造成买受人契税承担增加的，增加部分的契税也应有出卖人承担。增加此项的目的是为了防止出卖方“签小卖大”。也就是说出卖方在签订合同的时候，故意把合同约定的面积写小，实际上实测面积会大于合同约定面积。按照郑州市契税征收的规定，商品房面积在144平方米以下的契税是征收比例为2%，面积在144平方米以上的契税征收比例为4%。据此说明商品房买卖合同中增加此项规定是具有重要现实意义的。

2000版的商品房买卖合同对付款方式的约定有三种情形，即一次性付款、分期付款和其他方式，其他方式一般是指选择银行按揭贷款的方式。实践中一次性付款和分期付款一般不会出现问题，出现问题的大多数在选择银行按揭贷款上。比如买受人未依约提供银行按揭贷款所需资料、怠于和银行签订贷款抵押合同、买受人不符合银行贷款抵押条件即银行不给买受人提供贷款导致商品房买卖合同解除问题等等。上述问题不约定清楚，就直接影响到双方合同的履行，更影响到开发商资金的回收。所以对于采用银行按揭贷款方式付款的，应当对具体细节作出明确的约定。笔者建议可按以下方式处理：买受人采取银行按揭贷款方式支付房款的，买受人应在本合同签订后银行通知（或者出卖方通知）之日起7日内，向银行提供按揭贷款所需的资料，买受人未在本合同签订后银行通知（或者出卖方通知）之日起7日内向银行提供按揭贷款所需资料的，出卖方可解除合同并不退还已支付购房款。买受人应在银行通知（或者出卖方通知）之日起7日内，和银行签订贷款抵押合同，买受人未在银行通知（或者出卖方通知）之日起7日内与银行签订贷款抵押合同的，出卖方可解除商品房买卖合同并不退还已付购房款。因出卖人不符合银行按揭贷款合同条件不能与银行达成贷款抵押合同的，买受人可以选择以下两种方式处理：（1）继续履行合同，买受人在15日内付清剩余房款；（2）买受人解除合同，因此给出卖方造成损失的，买受人负责赔偿。

2000年版的商品房买卖合同对此问题是这样约定的：“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列某种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”这里需值得注意的是国务院在2004年明确取消了住宅项目综合验收。此后，不少购房者和开发商对于商品房的交房条件产生了疑虑，由于双方对此理解不同，导致在交房时经常在这一点上产生矛盾。

针对商品房交付中存在的问题，我们不妨看一下相关的法律法规是如何规定的。《建筑法》第六十一条规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证齐全后，应当在工程竣工验收备案上签署文件收讫。

关于交接方面的问题通常表现为买受人在验房时发现商品房内的设施、设备或装修存在质量问题，因此拒绝交接。出卖方则认为该商品房已经过有关部门的验收，不会存在质量问题。如此一来，就会导致交接不成。买受人一般会采用诉讼的方式来寻求法律保护，诉讼方式固然可取，但未必是上策。笔者认为不妨在合同中明确约定解决此问题的方法，这样更易于纠纷的处理。建议增加如下条款：商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议，双方不能达成一致意见的，双方委托质量检测部门进行质量检测。检测结果为合格的，双方提交检测的日期视为交付，检测费用由买受人承担；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任，同时承担检测费用。

另外，若因买受人联系方式、通讯地址变更无法通知其交房，或者买受人经通知后却迟迟不来办理交接手续,这也会必然导致项目完成时间的延长和成本的增加，所以买受人在交接方面的义务也需要明确。建议作如下约定：出卖人按照合同载明的通讯方法通知买受人7日内办理交接手续，逾期不来办理者视为出卖人已将本合同所指商品房交付。买受人应按合同总房款的一定比例向出卖人支付违约金。买受人自本合同约定交房之日起承担物业管理及相关费用。

关于商品房的装饰、设备标准是最容易产生纠纷的方面，特别是经过装修的商品房。通常情况下，买受人希望同种材料、设备能够选择价格贵、等级高的，而出卖人则希望同种材料、设备选择等级低点、价格便宜的。重要的是现实中，在商品房买卖合同里面对材料、设备的价格、数量、规格、产地、品牌或者是每平方米装修价格等都不做任何约定，所以一旦出现纠纷，即便合同约定出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，也因无法判定该装饰、设备的具体价格而无法操作执行，这样的条款设定就显得形同虚设，毫无操作性而言。因此笔者建议，将装饰材料、设备的品牌、价格、规格、型号或者是每平方米价格在合同中亦作出明确约定。

这方面的案例一而再，再而三的发生，择其要者，如开发商通知交房了，楼盘的各项验收也通过了，但等购房者拿到房子准备装修时，才发现水、电、燃气都没有，道路也不通，房子根本没法住；有的则是已经居住了，但是连处理垃圾的设备都没有。一旦遇到这种情况，开发商往往以一句“政府配套不到位”就把购房者打发了。通常在签订本条的时候，一般都会对水、电、天然气这样的公共配套设施进行约定，但对道路、绿化等相关配套设施的考虑却不尽周全，所以建议在签订本条时要对水、电、气、暖、道路、绿化等方面做出细致的约定。这样对出卖方有明确、严格的要求的同时，也能够大大避免纠纷的发生。

本条约定的内容是购房人购买商品房的权利证书何时取得的问题，是购房人最为关注和担心的方面，也是现实中买卖双方容易产生纠纷的因素之一。我国房地产方面的多部法律和法规都规定了未取得权属证书的房屋，禁止转让。正因为此，很多商品房在交付后的很长时间，无法取得房产证书，从而影响了购房人购房价值的实现，特别是对于投资性的购房人。该条款之所以会容易产生问题，其根本原因还是此条在内容的约定上不够细致、明确。不妨来看一下该条的内容，“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋所有权属证书的，双方按下列第项处理………。”

问题一，该条款仅约定了出卖人办证资料的登记备案义务，并没有对其他义务作出约定。比如，登记备案后由谁来办理房产证书等。所以很多开发商就认为只要在合同约定的时间，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案了就行，至于购房人能不能取得房产证，何时取得房产证，责任就不再开发商了。但是购房人认为商品房买卖合同的交付不仅包含房屋实体的交付，还包含权利证书的交付，开发商没有交付权利证书就等于没有完全履行交付义务。长此以往，双方就经常会因此而对簿公堂。问题二，该条款约定买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，这里所指的“规定期限”是多长期限？是《城市房地产开发经营管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》规定的期限，还是另有规定？《条例》和《司法解释》规定的处理原则是有约定按约定，没有约定适用《条例》和《司法解释》的规定。可是该条款仅有提交办理权属证书所需资料备案时间的约定，而没有取得权属证书具体时间的约定。即便是按照《条例》和《司法解释》规定的处理，取得权属证书的期限，为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。但实践中，双方约定提交权属登记所需资料备案的时间都会远远超出90日。这样的约定还不能按无效来处理，因为没有违反法律法规的禁止性规定。

按照办理房产证的相关规定，我们知道房产证的办理买受人可以自行办理，也可以委托出卖人办理。但是不管是自行办理还是委托办理，前提是出卖人应将办理权属证书的资料提交登记机关进行了备案登记。结合以上问题，笔者建议如果是买受人委托办理房产证书，直接把取得权属证书的时间在合同里面进行约定。如果是自行办理的，在对提交办理权属证书所需资料进行登记备案的时间进行约定的同时，增加将备案登记证明交付给买受人的义务，那么买受人取得该备案登记证明就可以自行办理房产证。条文不妨这样设计：出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并将登记证明交付给买受人。买受人[自行][委托出卖人]办理该商品房转移登记。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记的，出卖人应在商品房交付起日内，将房屋权属证书交付给买受人。买受人未能在上述期限内取得权属证书的，双方按下列第项处理………。

首先，车位、车库、绿地等归属和处理问题，也就是建筑规划内相关物业的处理问题。随着住房制度的改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。《物权法》从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。《物权法》还对小区内的车库、车位的归属等作了规定。《物权法》第七十一条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主所有。”第七十二条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施、物业管理用房、车位、车库等的归属，有多种情况，有必要在商品房销售时进行明确约定。出卖人提供建筑区划内各类物业清单后，当事人按照法规政策规定、土地出让合同条件、规划设计要求以及投资建设的实际情况等，对其权属作出具体约定。

其次，物业管理服务的问题在商品房买卖合同中更是没有任何涉及的内容。较规范的开发企业通常会在补充条款中对前期的物业管理进行约定。然而不进行约定，在对接中也无法去回避这一问题，因为开发商在物业销售之前（最迟在物业交付之前）都会选聘物业管理企业，有的甚至将房屋的交付都交给物业管理公司来完成。那么对于前期物业管理服务的期限、价格、范围等现实问题有没有必要在商品房买卖合同中进行约定？《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。不难看出，商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，法律对此已提出了明确要求。现实生活中，又是如何呢？我们都知道，物业服务纠纷一直是媒体关注的焦点和百姓投诉的热点。因物业服务而导致业主更换物业管理公司、物业公司锁住业主汽车甚至用电焊焊住业主防盗门以及物业公司人员和业主打的头破血流的事件屡见报端。原因当然是多种多样，如物业服务费用收费不合理、物业服务的范围不明确，或因前期的物业服务期限届满，业主与物业服务公司对于双方是否还继续合作的问题未达成一致意见等而产生了种种纠纷。在商品房买卖合同中明确前期物业服务的相关内容，虽然不能在根本上解决问题，但在解决问题的时候却是有章可循而非画蛇添足。由此可见，法律有要求，现实有需求，那么商品房买卖合同增加此内容已成为必然。