９月５日，郑州市房管局公布了８月份郑房指数分析报告。报告显示，８月份郑州市商品房销售环比量价双降，而商品住宅却呈现出价涨量跌的态势。分析人士认为，经济适用房集中备案数量的减少是８月份商品住宅均价上涨的重要原因，而无论是商品房还是商品住宅销量的下降，都明显受到了奥运会召开的影响，在意料之中，也为９月销售的冲高筑了底。
８月数字出炉
８月份，郑州市商品房销售５８３３套（间），较上月下降了６．３７％，较去年同期下降了４３．９％；商品房销售均价为每平方米４２３３元，较上月下降了１．９２％。商品住宅销售５２８２套，比７月份少卖３１７套，下降５．６６％，较去年同期下降了４３．２％；商品住宅销售均价为每平方米４０８２元，比７月份上涨２３２元，上涨幅度为６．０３％。非住宅销售５５１间，较上月下降了１２．６８％，较去年同期下降了４９．８６％；非住宅销售价格为每平方米５１３２元，较上月下降了２５．９８％。二手房共成交１１４２套（间），较上月下降了７．６８％，较去年同期下降了３５．２２％；二手房均价为每平方米２７９１元，较上月下降了４．３２％。住宅二手房共成交１１２１套（间），较上月下降了６．９７％，较去年同期下降了３４．７９％；住宅二手房均价为每平方米２７４６元，较上月下降了１．９６％，较去年同期上涨了７．１４％。
单纯从数据上来看，环比除了成交面积，其他都有不同幅度的下跌；同比除了价格，其他则都有很大幅度的下降，特别是成交套数和面积，是今年继二月份５５％左右跌幅之后的第二最大跌幅。虽说出现了成交量同比４０％以上的跌幅，并不是因为今年８月卖得少，而是去年８月卖得太多。去年８月１万多套、１１２万平方米的成交量是全年的顶点。
中原地产高级市场分析师李明明分析说，从郑州市８月的成交数据可以发现，商品房总成交面积还是呈现上升趋势。８月份奥运会期间，郑州没有一家楼盘开盘，但整个８月郑州批售了１２０万平方米的商品房。这些积聚的能量将在９月份释放。再加上９月份即将召开的２００８秋季中原住交会及开发商越来越多的优惠措施，在供给增加、宣传攻势增强、优惠幅度加大的情况下，９月份成交量注定会有一个明显的拉升。
大户型抢手
从８月份郑州市商品住宅销售的情况看，虽然成交套数下降，但成交面积增加，平均单套面积比上个月增加８平方米，单套面积增加，说明大户型成交量增多。
８月初，赶在奥运会开幕之前，郑州市有橡树玫瑰城、锦艺新时代、香槟圣园、国泰罗马假日、托斯卡纳等多处较大的楼盘开盘，刺激了楼市的成交。而联盟新城四期——白夜北欧在“沉寂”了半年之后终于放出第一批楼盘，销售状况非常好，较高的价格也带动了商品住宅均价的上扬。另外，经济适用房集中备案数量减少，也是８月份商品住宅价格上涨的重要因素。
李明明说，根据中原地产统计的资料分析，８月份销售较好的几个楼盘都有其自身的优势，比如锦艺新时代，位于火车站布厂街南端，区位优势明显，以低价的姿态入市，其甲组团在６月份就出现了销售４７５套的大成交量。御府三号位于花园路国基路交叉口东北，位置不错，但每平方米均价要低于周围楼盘五六百元。联盟新城是郑州高端楼盘的代表之一，四期主打别墅及低密度洋房，自去年底开始积累客户，开盘自然热销。橡树玫瑰城是民安置业的刘南岗村城中村改造项目，８月开盘推出的是多层组团，均价每平方米４２００元左右，要比周围一些高层楼盘低几百元。总的来看，８月份销售情况比较好的主要有两种楼盘：价格实惠或是品质高端。
８月份郑州商业物业的成交无论是套数、面积还是价格，比７月份均有较大幅度的下降。其中价格下跌较多，主要是个别项目，譬如亚星盛世北区、橄榄花园、未来商务公寓等低价成交拉低了总体成交价格。此外８月份郑州市场办公物业连续两个月出现“零批售”。尽管没有新项目刺激，办公物业成交的各种指标比７月依旧有增加。
市场分化明显
２００８年是分化年，这一点是行业的共识，仅仅是市场分化形成早晚的问题。郑州房地产市场８月份的成交数据显示，价格和品质的分化已经相当明显。李明明分析说，８月份商品房成交价格再次下滑，除了一部分的经济适用房和定向开发楼盘拉低成交均价以外，很多新开楼盘低价入市也使得价格上涨的动力缺乏。“低价”已经成为市场上宣传的重点，在房地产广告里“低价”、“特价”等字眼已经取代“私享”、“尊贵”等成为目前最常见的词汇。在楼盘项目宣传上，价格也成为炒作的重点，农业路的“名门国际”项目以每平方米４５８０元的均价入市，价格的影响力远远超过了该项目套用某电视剧名的ｓｌｏｇａｎ。发展商之间已经开始了价格上的竞争，而这种竞争还会持续。与价格竞争相比，品质竞争是相对高水平的竞争。在目前的郑州市场上，能做到高品质的楼盘已经出现不少，比如鑫苑·景园、利海·托斯卡纳等，而且对市场的影响也非常大。
市场的分化已经相当的明显，而发展商对资金的渴求是推动这种分化的重要原因。在８月２７日国务院向全国人大常委会提交的报告列举的一长串需要财政投入的领域，并没有房地产行业。而且央行和银监会在当天晚间发布《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产和土地出让贷款管理，给房地产行业又戴上了一个金融金箍。在目前国家“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要目标”的大环境下，中央对房地产行业的调控却依然从紧。可以预见，在以后的时间内，行业分化将更加明显，资源整合和集中速度将越来越快。 |
