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（二）新增、改建面积的处理
现实生活中，在小区建设完成后，经常出现改建、增建项目，如改造地下室、地下车库为旅馆或地下超市，将廊亭镶嵌 屋顶改为咖啡亭等经营用房，这些问题与相关权的联系需进行论述。
1.将与商品房结构相连的地下室、车库、改建成旅馆、超市的问题，根据上述理论，地下室、车库存在于相对相关权，地下停车场，则涉及大部分相关权人的利益，如前所述，地下室一般归特定的相关权人，车库原则上归属全部相关权人，这种改造，一般依多数同意原则，方可进行。
（1）地下室改建为旅馆，势必影响同楼面积业主居住人居住的生活质量，这种地下室，无论是否租出，理论上都归特定的相关权人所共有或按份共有。因此，未经特定相关人同意，这种出租是缺乏法律依据的。在获准出租后，这种出租收益，应归属相关权人所有。
（2）地下车库，在严格定义上讲是不能改作他用的。因车库是建设住房的必要条件，但存在有足够可使用的地上停车场后，地下车库使用率不高，在多数相关人同意的情况下是可以改造用途的，这种改造用于超市经营的可委托物业经营，这些收入应归相关权人或优先用于相关权人利益的支出。
（3）翻建、改建、绿地中的廊亭，用于出租的问题
在现实生活中，一些小区经营者将小区建设原建的廊亭进行改造、镶嵌玻璃、棚顶为咖啡厅或展厅 ，根据相关权理论，这些改建是无法律依据的。如经多数同意将廊亭改造为咖啡厅或展厅，为相关人提供生活上的便利的亦可，如有收入应归相关权人。（在这里不讨论违法建筑问题）
（4）新建。物业管理部门利用小区的通道、]绿地建交易市场等，这些行为无论是否经过批准，都是侵害业主相关权的。
除合理部分外，必须拆除恢复原状。
（三）改变用途的相关设施的经营收入的归属问题。
1.出售、出租、发包体育场所
在成规模的商品房小区中都相应有会所及体育场所的配套建设。这些会所及体育场所的主体结构与商品房主体结构或许相连，或许分离，会所、体育场所在商品房售出后，经常发生改变用途的情况，纠纷性相应较多，有些学者将该纠纷视为物业纠纷或归类于区分所有来解决，笔者不完全认同这种观点，笔者认为应对这些场所的设计及成本摊入进行分析，如成本摊入或部分摊入商品房成本则产生业主的相关权问题，应依照相应的相关权理论解决，如未摊入商品房成本，是独立的出售或者转移给物业经营人经营的则与产权人、相关权人无关。 2、将未能售出的房屋改造成公寓出租的问题
依据商品房的建设规划，商品房只能用于出售，当商品房建成后，出现销售困难。房屋闲置的情况，开发商能否将建成的商品房改变用途，用于公寓出租，笔者认为这是不应该的。即使获得了批准也有侵犯商品房产权人权益之嫌，因为产权人购买商品房的目的在于与商品产权人相邻而居，生活环境相对固定，而开发商将这些公寓出租给不确定的，经常流动的人，势必降低业主的居住生活质量。如果确实不能售出，确因经营状况不得不出租的情况下，亦应商请购房人的同意，并给业主适当赔偿的情况下为之。
（四）在意外情况下，相关权指向的标的发生重大变化的处理
1.规划改线市政公用设施占用小区场地空间问题
在城市建设中，规划的改线会经常出现，有些会带来利益，有些会造成损害。如公共交通工具穿行小区通道，既给小区人出行带来不便，也对小区人员的生活带来可能的交通意外，一般情况下，国家规划已批准该区域归该区域或社区域居民使用，就不应再安排公共交通穿行小区，如系改造必须借用，则必须对小区及小区相关人给予赔偿，如属小区物业，对外签合同，吸引公共交通入小区则构成对小区所有业主相关权利的损害，所签协议无效。
2.在小区场地内培育出奇花异草创造出小区的园艺品牌，创造出无形资产问题的处理
在小区建设中，集中物业管理，居民文化沟通融合的共同影响下，小区培育出一些奇特的景观，创造出一些为世人所熟悉、敬慕的品牌，如在历次小区生活评比中荣获奖项，成为示范小区或园艺小区品牌，或由于意外的宣传和发现，小区奇花异草、怒放、山石流水形成奇特景观为当地传颂，当有些人用这些无形财产用于个人经营成盈利或圈地收费时，其侵犯的是何人权利莫衷于是，特别是这些行为为物业管理行为时，有人认为这是理所当然的，这是大错特错的，这些为人知悉景物的示范作用是小区文化价值，归属于小区所有权人相关权人及使用权人，也包括物业管理人员，非公益的利用这些品牌，是对上述权益人权益的侵害，应当予以制止。
3.意外灾害对小区附属设施造成损害的处理
天灾、人祸、洪水、地震、瘟疫传播，都有可能对小区道路广场、草地、廊亭等公共设施造成损害。这时开发人早已退出，对此开发商不再负有修复责任，物业公司对此亦有负责，此时，恢复被灾害破坏的设施，应由谁承担，这是一个新问题还没有什么确定的解决办法，但按相关权理论，相关权人为维护其在相关设施上的相关权及生活质量，就必须为修复这些损失的设备出力，分摊支出费用。特别在前期相关设施收益不足 的情况下，亦应由业主及相关权人担负。
四、相关权行使的若干特殊问题
（一）相关权的一般行使
相关权一般行使的研究在于给各相关权人在日常生活中行使相关权提供一些原则性、指导性的建议。
1.各相关权人，相关权平等
相关权人一般均为商品房所有权人，也包括有偿使用并受让相关权的租用人或借用人，无论所有权人所拥有房产权或使用人使用面积的大小，从法律上讲，各相关人的相关权在权利上是平等的。这是重点研究的问题是，在较大面积的商品房小区，分区建筑，配套服务设施有远近或质量上的等级上相异而如何处理的问题。我们将小区内分各个不同区域的情况，主要分为二类，小区内为邻里，各分区之间为相邻。邻里与相邻的相关权的行使各有特点。
（1）邻里相关权利的行使 .这个问题在前边已有阐述。主要是邻里在就近相对狭窄的范围内设置篱帐，以安全隐私为由，限制他人通行或观赏。这样的行为应视为侵犯了他人的相关权，应当予以排除。
（2）相邻间相关权的行使。相邻小区相邻而居的相关权原则上也应是平等的。实践中，一些小区先后分别数年建成，一些设施配套档次不等，且分小区分别进行管理。时有限制分小区之间进入和使用相关设施的问题。笔者认为，处理此问题不应以此小区和彼小区看待，而是以该小区土地是否整幅审批，一体建设，如整幅土地的出让金和相关设施是一同分摊的，那么，这种限制行为就侵犯了相邻分小区业主的相关权。如系分期建筑，分期出售，分别管理，虽同用一个小区名称，但因土地出让金及相关设施专用的摊销，是分别计入商品房售价的，自应视为不同区域的相关权，不同内容的相关权，这种限制的行为不应认为是对他小区业主相关权的侵犯。
1.相关权与其他使用权的行使
在前边的论述中，我们谈到相关权是所有权派生的权利，在使用层面上有优于其他使用权的一面，但这种相关权不具有排他使用性。
（1）与公共设施建设权相矛盾时应服从，与商业设施建设有矛盾时应协商。
第一，小区建成后，因城市规划需开沟挖槽铺设管线等情况，对此时有纠纷，有些由物业公司作主，有时业主自发上告阻止，对此如何处理莫衷一是，根据相关权理论，相关权是业主所有权及国有土地及公共设施上的相关权，当这种占地穿管为整体公共建设需要时，相关权应服从国有土地的公共使用规划要求，即使在理论上相关权有优先的成分，在无害穿越的情况下，不得主张赔偿或禁止。
第二，当这种管线设施有一定的危险，有可能造成一定损害时，相关权人应有权请求必要的补偿，但不能因请求补偿而阻止管线穿越。
第三，现实问题最大的是市政设施的建设已归属商业经营集团及公司，他们申请穿越小区的申请都有商业目的（营利）在这种情况下，虽然规划审批是政府的权利，但国家已将该土地先于商业设施准许由业主使用，因此，再将这块土地允许他人使用时，应争得相关权人（业主）的同意。而最基本的是付出补偿。以公共利益为名，免费由商业经营公司穿行批用土地的做法，是侵犯业主相关权的。在这个问题 上 ，物业公司不能代业主行使相关权，所签协议未经业主同意或追认是无效的。
（2）准许善意通行 .
一些旧城改造小区及一些新建小区建设由于使用面积过大，对周围居民通行造成阻碍，尤其是加了围栏围墙后，给居民通行造成不便，在这种情况下，只允许小区居住人凭证通行。应当说在现阶段，这是一种维护治安和小区业主安全的，大家较为认可的保安措施，但这种措施只有现阶段意义，从法律角度讲，新建设施不得影响先有居民的穿行便利，即限制他人的使用权。依据相关权理论，对于小区道路、绿地的使用并不具有排他性，那种垒墙 ，圈篱笆，划地为“牢”的作法随着社会发展将被淘汰。可行的作法是，应允许其他居民善意穿行，必要时采取登记或发证的办法予以解决。
（3）不禁止观赏
新建具有一定规模的小区，均有相当大面积的绿地及景观，这些绿地和景观为业主提供了优裕的生活及观赏环境，这些绿地及景观均有观赏性，这些观赏性是否只属于小区业主，笔者认为，不能当然的得出这样的结论。环境权并不具有专属性，优秀的环境，优美的景致并不能专属特定的业主，从相关权理论讲，享有相关权不具有排他的使用权，因此，在相邻其他小区业主前来观赏时，不得以安全为由予以拒绝，也不得设置其他理由（如收费）拒绝进入，随着社会的发展（当社会治安不成问题时）小区绿地、景致应向社会开放。
（一）相关权的救济
相关权是从属于商品房所有权的一种边缘权利，相关权的从属性决定了相关权的行使为业主，但相关权的独立性决定，当相关权发生争议时，相关权人（不只是产权人）可以独立提请有关部门予以解决。基于对相关权的认识及研究还在初始阶段，相关权的内容范围还不被广大业主、居民所认识，因此在业主就相关权涉及的权益发生争议时，应充分尊重现有的调处矛盾的机制、机构及程序。
1.人民调解委员会的调解
人民调解委员会赋有调解民间纠纷的职责，从相关权的范围看，相关权存在于小区各业主之间，各业主均为邻居，发生纠纷应本着平等、自愿、公平、维护公益的目的出发平等协商，达成解决方案，这应当是小区相关权纠纷的主要解决途径之一。
1.房屋土地规划部门的处理
房屋土地根据规划部门的规划进行建设和使用。这种规划审批要履行严格的审批手续，因此，一旦发生纠纷，只要查明土地的使用范围，使用人、使用权属，使用性质及出让转让过程，这些因使用土地而产生的纠纷就有了解决的依据。同样，相关房屋设施的产权登记也是如此，一旦这些涉及纠纷及相关权的纠纷，找到上述行政管理机关，这些行政机关的调处也能起到很大的化解作用，根据物业管理条例的规定，物业的管理统归房地管理局，[xxi]纠纷的发生一般均发生在物业与相关权的方面，房地管理部门当然对这些纠纷的解决具有职能作用、处理作用。
2.诉讼
相关权纠纷的诉讼比较复杂，相关权诉讼涉及的实体法依据已经论述，现在只是着重研究诉讼程序及权限问题
3.提起诉讼的法定条件
第一，根据我国民事诉讼法的规定，有权提起诉讼的应是具有民事权益的各方当事人。就相关权所涉标的而言，一般限于开发商与业主及业主与其他人权利之争，因此，当业主依据购房合同解决涉及的绿地相关附属设施问题时，各业主基于合同均有独立的诉讼权利，根据违约事实，应对受损人给予赔偿（违约金或赔偿金）。
第二，当业主认为其他使用人的使用侵犯了业主相关权时，此时的相关权，表现为一种集合使用的权益。因此，业主能否各自提起诉讼值得研究，一般认为这种集合使用的权益应有至少1/3的人提起或经业主委员会同意方能提起，据此，相关权人应派出代表参加诉讼。
（2）调解方案的特殊承认
按照集合诉讼的一般理论，调解应取得各当事人的授权。但相关权益的诉讼代表人在即将或达成调解时，很难让业主明示或接收调解，在这种情况下可采两种做法。
第一 认为多数人同意的特别诉讼授权，即为全体相关人一致的特别授权。
第二 调解关系确立后，应涉定生效时间，一定期限内不达1/3 反对，视为承认调解权力，调解结果对全小区业主具有约束力。
（3）诉讼损失及收益的分担
相关权益提起诉讼后，其胜诉的收益和败诉的损失是客观存在的，对诉讼取得的收益（赔偿、补偿），在优先支付诉讼支出后，可以按相关权人数平等分享；诉讼损失，按权利义务相一致的原则，应由各相关权人分担，在这里需要点明的是反对和不同意诉讼的人不因反对而不分享收益，亦不因失败而不分担损失。上述诉讼收益及损失如是按产权面积计算也是一种方法。有的地方，上述争议由物业管理机构代为诉讼，这种做法缺乏法律上的依据。因为物业公司不当然取得代为业主行使权利的相关权，但在现阶段对减少诉讼有帮助，法院也可接受，也可减少业主的负担，在业主不反对的情况下是可行的。
主要参考书目录
1.《民法教程》，江平等编，中国政法大学出版社，1986年版
2.《民法学与判例研究》，王泽鉴著
3.《房地产抵押权实务》，陈铭福著，五角图书出版公司，1984年版
4.《民法原理》，佟柔主编，法律出版社，1983年版
5.《比较法总论》，沈宗灵著，北京大学出版社，1987年版
6.《房地产审判实务与疑难案例评析》，汤树华著，法律出版社，1992年版
7.《民法》，梁慧星著，四川人民出版社，1988年版
8.《物权法论》，史尚宽著，1975年版
9.《土地登记之理论与实务》，朱璋、陈铭福著，1979年版
10.《中国物权法总论》，孙宪忠著，2003年法律出版社
11.《现代建筑物区分所有权制度研究》，陈华彬，1995年版
12.《物权法草案》，王利明，2001年版
13.《中国物权法建议稿草案》，梁慧星，2000年版。
14、《侵权行为法》张新宝，2000年版。
注释：
[i] 见中华人民共和国宪法1982年12月4日全国人大五届代表会五次会议通过第十条
[ii] 中华人民共和国土地管理法1986年6月25日全国人民代表大会第十六次会议通过第六条，城市市区的土地属于全民所有即国家所有。
[iii]
[iv] 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国国务院令第55号（1990）第12条居住用地出让最高年限70年；综合用地50年；商业、娱乐40年
[v]建设部关于国有土地使用权证及房地产交易中土地使用权等有关问题的答复（89）建房市字第77号文
[vi] 北京市住宅配套商业服务用房规划建设使用管理办法北京市人民政府令（1991）第25号第8条
[vii] 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国国务院令第55号（1990）第12条居住用地出让最高年限70年；综合用地50年；商业、娱乐40年
[viii] 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国国务院令第55号（1990）第41条
[ix] 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见1988年4月2日97条
[x]注4见中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条理（1990年5月19日国务院发布）中华人民共和国民法通则第71条、第78、条第83条等规定
[xi]见陈华彬现代建筑物区分所有权制度研究1995年法律出版社出版第65页
[xii] 参见陈华彬著现代建筑物区分所有全制度研究1995年法律出版社出版
[xiii]参见陈华彬著现代建筑物区分所有全制度研究1995年法律出版社出版第65页
[xiv]见国务院法制办2002年10月22日关于公布《物业管理条例（草案）征求意见的通知
15见1995年建设部41号令城市房地产开发管理暂行办法》第25条
参见城市产籍管理办法（1990年12月31日建设部发布）13条
[xvi] 本文所指整体使用体现在自行管理物业所组成的自治性组织，如德国的“住宅所有人共同体”美国的“公寓所有人协会”，我国为业主委员会。
[xvii]中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国国务院令第55号（1990）第12条单纯的居住用地年限为70年由于商业用地的40年
[xviii] 参见《上海市居住物业管理条例》业主委员会是在物业管理区域内代表业主实施自主管理，维护业主的权益。
[xix] 参见陈华彬著《现代建筑物区分所有权制度研究》法律出版社1995年版66至75页。
[xx] 北京市房屋土地管理局关于印发《北京市优秀管理居住小区标准（试行）》京房物他字{1996}164号新建小区公共绿地人均1万平方米以上；旧城改造小区，公共绿地人均不低于0.5平方米。
[xxi]参见夏善胜主编〈物业管理法〉法律出版社2003年版
北京市海淀区人民法院·石金平 北京市高级人民法院·王增勤 | 
