工程竣工验收方面的法律

　　工程竣工验收方面的法律、法规没有要求建设单位必须在规划、消防、环保、煤气等专项验收合格后，才能组织对工程的竣工验收。（这是业主们的心痛）。为了保障小业主的利益，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，我局也制定了《深圳市建设工程竣工验收及备案管理办法》，这两个文件将专项验收的程序提前，作为竣工验收的必备条件，但他们只是规范性文件，效力低于有关的法律、法规。对于这个问题，我局已高度重视，并准备在制定或修改有关法规的过程中加以完善。
　　发展商领取了［深圳市建设工程竣工验收备案证明书］以下简称“证明书”即通过了竣工验收。2如发展商未领取“证明书“而将房地产交付使用属违规行为。3新版售房合同第7条规定的工程验收证明即“证明书”4如取得单项验收证明房地产不能交付使用。
　　一、迟延交付公共配套设施，是违反法律法规规定的行为《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规定：“城市房地产开发必须执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、综合开发、配套建设。”〈深圳经济特区房地产管理条例〉第十九条明确规定：“房地产开发企业必须按照土地使用权出让合同的规定建设市政公益配套设施，并按期交付使用。”该条例第七十条又规定：“违反本条理第十九条规定的，由主管部门责令其限期交付使用，并处市政配套公益设施项目投资总额的百分之五以上百分之十以下罚款；在规定期限内不交付使用的，由主管部门吊销其〈房地产开发企业资质证书〉。”〈深圳经济特区住宅区物业管理条理〉第三十条规定：“开发建设单位应按规划和合同约定完成住宅区相关配套设施的建设。”从以上法规规定中可以看出，发展商开发建设商品房，小区的公共配套设施应与住宅建设项目同时交付。
　　二、迟延交付公共套设施是违反合同约定的行为〈深圳市土地使用权出让合同〉附件〈土地使用规则〉第三部分附属工程第三条明确规定：“土地使用者同意在宗地图红线范围内一并建设附表一、附表二所列附属工程，并保证在/年/月/日前或主体工程竣工时同时竣工。------”〈深圳市商品房买卖合同〉（预售）第三条第五款明确约定：“卖方承诺在本合同所售房地产交付使用时，本项目的土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施，也一并建成并交付使用，否则买方可以拒绝收楼。”以上约定不仅是政府主管部门具有法律约束力的要求，同时也是发展商给全体业主的郑重承诺，发展商不能按期交付公共配套设施，属严重违约行为。
　　三、迟延交付公共配套设施，业主有权拒绝收楼公共配套设施是政府规划内除主体工程以外的市政工程和附属建筑物，新的标准合同之所以赋予业主拒绝收楼的权利，就是促使发展商按期建设公共配套设施给业主，业主拒绝收楼，是法律赋予其应有的权利，是平等、公正合同基本原则的体现。
　　四、迟延交付公共配套导致业主拒绝收楼，业主有权获得赔偿〈民法通则〉第一百一十一条明确规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符和合同规定的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿。”第一百一十二条规定；“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所遭受的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；可以在合同中约定违反合同而产生的损失赔偿的计算方法。”〈中华人民共和国合同法〉第一百零七条、一百一十三条也有类似规定。发展商迟延交付公共配套设施的行为，违反买卖合同第三条第五款的规定，属发展商履行合同不符和合同要求，业主依据上述法律法规，完全有索赔的权利。同时，迟延交付公共配套设施，这种行为导致业主依约拒绝收楼，与主体工程未获〈竣工验收备案证明〉的法律后果是完全一致的，必将导致业主因不能及时入住而发生经济损失，发展商应当比照买卖合同第八条第一款的规定向业主计付违约金。总之，发展商迟延交付公共配套设施的行为，不仅违反现行法律法规的规定，而且违反〈土地使用权出让合同〉的规定，更违反〈深圳市商品房买卖合同〉的约定，不仅应承担行政责任，更应向业主承担民事赔偿责任。