律师解读如何处理二手房常见纠纷

　　1：“零”买房买出麻烦

　　2009年6月，王先生了解到某房屋中介公司有一套房源价格很合适，价格才18.3万元。王先生找到中介公司，表示自己的资金都投在了股票市场，暂时不想动用，因此问中介公司首付款能不能低一些。中介告诉王某，这套房源可以做成“零首付”，http://www.5law.cn。即只需交纳几千元的首付款即可，剩余房款都用贷款方式解决。不久，王先生、中介及房主吴某三方签订了一份居间合同，为了满足可以“零首付”的贷款条件，表面上约定王先生的购买价格为21.3万元，而三方一致同意实际购买价格仍为18.3万元。合同签订后，王先生支付首付款3000元，并办理了首付款资金监管。王某支付中介费4000元，通过了贷款审批。

　　合同签订后不久，房主吴某以王某没有履行购房能力，“零首付”贷款违法为由要求解除合同。为此，王某多次和吴某及中介协商，表示就算银行贷款办不下来，也可以用现金支付，而且，王某还主动提出愿意多支付一些房款，但吴某无论如何都要求解除合同。为此，各方一直僵持不下。

　　律师解读

　　本案中吴某要求解除合同的两个理由都不能成立。其第一个理由为王某没有履约能力。根据合同法第68条规定，吴某以此为理由拒绝履行合同是在行使不安抗辩权，但吴某的理由并不能成立，因为吴某不能证明王某存在丧失或可能丧失履约能力的情形。其主张解除合同的第二个理由是合同约定的所谓“零首付”违法。该理由同样不能成立，依据合同法56条的规定，即使有关“零首付”的约定无效，也并不必然导致整体无效。因为，先贷款再付房款仅仅是对付款方式的约定，如果王先生能以其他合法方式支付房款，并对吴某的权利没有损害的话，房屋买卖合同在整体上仍然有效。

　　案例2：看房协议拴住了谁?

　　2011年4月，周某与大连某房屋中介公司签订了一份《看房协议》，约定周某委托中介买房，中介人员陪同周某看房屋，如房屋买卖不成交，中介不收服务费，同时周某保证不与所看房屋的所有人私下成交，否则赔偿双倍中介费。但是，由于中介公司工作人员疏忽，只记载了房屋在某小区，没有注明门牌号。当日，中介派人陪周某到房主孙某家看房。此后经过一段时间，孙某和周某达成房屋买卖合同，并于当日办理了产权转移手续。为此，中介公司大为光火，以周某违反看房协议为由，要求赔偿损失。周某以所看房屋不是《看房协议》约定的房屋为由，拒绝承担责任。

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