房地产估价请教高手！某地块面积为80,000平方米，是通过城镇
时间:2012-04-25 09:04
来源:老马
作者:PV37
中国法律网
某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，你知道 建设工程 。出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的70%，其它第二年投入。目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。
解：该题目适宜成本逼近法估价。
1）土地取得费=（30+5）万元/亩=525元/平方米
2）土地开发费=3亿元/平方公里=300元/平方米
3）投资利息=525*[(1+6%)^2-1]+300*70%*[（1+6%）^1.5-1]+ 300*30%*[（1+6%）^0.5-1]
=86.73元/平方米
4）投资利润=（825+300）*10%=112.50元/平方米
5）土地增值收益=出让金=20万元/亩=300元/平方米
6）该土地经开发后的单价=1)+2)+3)+4)+5)=1324.23元/平方米
7）该土地经开发后的总价=1324.23*=.84万元。
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