扬州律师不让房企饮鸩止渴

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　　“房产新政出台后，请尽快与法律顾问朱律师商讨公司业务拓展、融资渠道、客户服务等涉法问题，并请他参与近期公司股东大会，专题研究法律事务。”日前，记者在江苏盛祥律师事务所律师朱瑞祥办公桌上见到一份合作协议批示。朱瑞祥告诉记者：“这是江苏某置业集团董事长的亲笔批示。该公司近期销售业务下降，融资出现一定问题，需要我们从法律层面提供意见和建议。”

　　新政之下，

　　房企的资金周转捉襟见肘

　　自去年底以来，针对一线城市过快上涨的房价，中央政府及各部门相继出台11部调控政策，提高二套房首付比例，限制三套房贷款，提高房贷利率；发商竞买土地保证金至少两成，一个月内要付清地价款50%，囤地开发商将被冻结；开放商建90平方米以下住房不低于70%；在多个城市试点开征物业税等等。在国家的理性调控下，各大中城市房产买卖成交率明显下降。扬州房地产市场也同样受到冲击，房地产开发企业面临新一轮的危机与挑战。作为扬州房地产行业的龙头老大，江苏某置业集团首当其冲。

　　今年初，该置业集团看中江都一块约300多亩地，在招投标、竞争、洽谈、磋商、谈判一切都到位，意向就要达成时，由于受房产新政影响，原开发住房的成交量下滑，购房者无法按时付清全部首付，加上银行对房贷政策收紧，大量购房者毁约；在国家房产新政指挥棒的引导下，银行对房地产业的贷款也呈现收紧态势，企业资金周转出现困难，资金使用捉襟见肘。

　　银行融资，

　　帮置业集团解决资金链条

　　面对这一状况，置业集团董事长非常焦急：如果这一项目拿不下来，集团必定会停滞，前期所有投入全部付诸东流不说，企业的发展前景也会深受影响。但想开发这个项目，还差3个亿的资金缺口。为此，董事长遍访名师，北京去过，上海跑过，广东、深圳的律师专家也请教过，甚至还向掘出中国房地产业第一桶金的总裁董事长咨询过，大家给的招只有一条??借。借，这里的学问可大了。按照国家金融法规的规定，企业间资金拆借是受到严格管制的。有人提出在企业内部集资或职工参股，但对3个亿的资金缺口来说真是杯水车薪。向外部企业借，又存在法律规定限制。也有人提议利用企业职工的名义向社会借款，可这又具备“非法集资”的法律要素。

　　得知董事长的困惑后，集团法律顾问、江苏盛祥律师事务所主任朱瑞祥对集团资金借贷提出强烈质疑：这不仅违反法律，企业也将被剥夺发展机会和空间，绝不能这样“饮鸩止渴”。但如何解决资金缺口，化解燃眉之急？朱瑞祥在充分研究企业发展的各项措施和战略的基础上，翻阅大量法律法规资料和各类金融、金融法专业学术著作，并在其所代理的房地产公司中进行调研，最终依据财政部与国家税务总局的《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题通知》和国家税务总局《关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题通知》，提出一个既能化解集团资金短缺又不违法的融资方案??通过银行开展融资业务。其间，朱瑞祥起草大量《委托投资协议》和《委托贷款协议》，最终成功解决3个亿的资金缺口问题，交通事故视频。使集团再次驶上高速发展的快车道。随后，朱瑞祥还针对新政后企业成本回收难的问题，开拓性提出以“战略合作”促集团发展的战略思路，得到集团董事会的首肯。近日，该集团与江都某公司签定战略合作意向书，为公司融资1个亿。在应对房地产新政引发企业经营危机时，朱瑞祥转变服务企业模式，从事后参与转为提前介入。

　　法律服务，

　　律师成为企业的保健医生

　　扬州市司法局组织资深房地产律师成立房地产法律服务团，主动向顾问单位的房地产企业发出《法律意见书》，分析当前国家对房地产业坚决调控的决心，帮助企业认清形势，依法经营，变不利为有利、变被动而主动；帮助房地产企业剔除侥幸心理，调整思路和方式，实行战略转型－－在竞买土地上量力而行，有多少钱做多大事；在规划户型上面向大众，争取刚性需求的业主。

　　与此同时，扬州市司法局还利用律师为多家服务特点，将服务企业的好经验、金点子与大家共享。扬州获评联合国最佳人居环境奖后，来扬州投资的商人明显增多，一些高管、高职想在扬州买房子但苦于没时间装修。针对此类刚性需求客户，建议开发商多建一些可以提包入住的精装修房。真的购房、装修合同的纠纷隐患，律师在制定合同文本时下细功夫，将用材、价格、质量、环保等详细条款全部写入合同，尽可能完善合同，化解矛盾隐患。在参与制定售楼书过程中，宣传内容扬长不避短，在售后服务上做文章，告知小区管理配有优秀保安员、保洁员，在签订《商品房买卖合同》时提供物业管理介绍。

　　在房地产企业发展过程中，扬州律师提前介入，在新政可能引发的经济问题出现前为企业制订好应对预案，不仅做好企业法律纠纷的消防员，更充当起企业的“保健医生”或“规划师”。
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