跪求分析此商铺销售合同存在的法律风险，是否可购及风险防范措施
时间:2012-04-21 11:12
来源:悠然野士
作者:司马瑞东
中国法律网
朋友欲购一住宅底面商铺，此商铺系一全国知名开发商（WK）开发（以下简称W公司），30平米，单价5万元，共150万元（所以数据均模拟收整以方便表达及演示），现该商铺所处楼栋在建，实际上商铺本体已经建成。因项目开发之初，C公司投资了若干，后W公司与C公司约定，C公司以其投资按每平1.5万元一次性买断其商业部分，现朋友欲购其商铺，实际上是从C公司手里购买。现C公司提出，购买人与W公司签订房地产销售合同，但面积不变，但单价为C公司从W公司买断时的价格，即1.5万元，总价为45万元。另外105万元交C公司，由C公司向购买人开据名为“购房款”的发票。如题，请专家和经验丰富之人士帮助分析，谢谢！另，W公司确为全国品牌大公司，也不考虑朋友的购买力等问题。 合同代理 。
首先要找准交易对象，也就是要查看你朋友所欲购买的商铺的所有权，目前登记在哪家公司的名义下，以登记的所有人为准，这样的话可以保证购买后安稳的实现商铺的产权变更登记。
否则，万一与不具有已登记所有权的一方公司签订了买卖合同的话，很有可能实际上拿不到产权登记，还有可能引发另一家公司对你索要额外费用。
举个例子来说，违约金 。如果C公司目前不具有该商铺的所有权(以登记为准)，而W公司拥有已登记的所有权，那么你即便把所有购房款交给C公司后，且拥有与C公司之间所签订的房屋买卖合同，W公司也仍然可以主张让你搬离此处。
我给你的建议是：
1.一定要看好交易对象，是否真的拥有该商铺已登记的所有权。
2.一定要将所有购房款，交付给拥有商铺所有权的一方公司，并仔细核对购房合同的条款。
3.如果对方一定要求你将部分房款交付给另一家公司的话，最好叫上另一方公司的负责人，一起签订一个三方认可的协议或合同。
4.如果你在签订了购房合同后，自己却在一段期间内无法即时搬入该商铺使用该上铺的话，不要着急在自己还无法占有的情况下就急着让对方变更房屋所有权登记给你，这样的话一旦产生风险(特指火灾之类)，要由所有权人，也就是你来负责。
一旦产权登记转移给你，风险就由你自己担了，到时候不管是45万，还是150万，只要不是因为对方过失所造成的，你也没法要求对方赔。如果你单纯是因为怕商铺将来可能出问题，可以做以下两步：
1.与C和W都明确约定，将来一旦商铺产生质量问题，你有权向C和W双方，针对向C和W所分别支付的款项，按份要求赔偿金。
2.产权登记转移给你后，去保险公司申请财产保险合同。
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