读者伍先生

答伍先生，你好!来信收到，经向上海中原地产法务总监姚志云咨询，答复如下:

从你反映的情况看，要视蒋先生本人是否能出示授权委托证明(或者相关证据)，以及签署合同时的意思表示，来确定合同的效力。

如果蒋先生能出示儿子小蒋(从所述情形看，小蒋应为成年人，具有完全民事行为能力)的授权委托书，则该合同有效，其效力直接约束小蒋。小蒋应诚意履行合同，否则应按合同约定承担违约责任。

如果蒋先生不能出示授权委托证明，表明他未获小蒋授权而以其名义签合同。依据合同法等规定，该合同不会对小蒋发生效力，小蒋不必履行合同，亦无须承担违约责任。

对于上面第二种情形，还要根据蒋先生签署合同时的表述来分析。如蒋先生表述买房是他自己决策而使用儿子名字等，付款、操作均由自己处理，则表明实际的房屋买卖关系是发生在伍先生与蒋先生之间，两人均受约束，如蒋先生拒绝履行合同，应承担违约责任。

但如果蒋先生当初明确表示买房的是小蒋，自己仅为代理办理，则在小蒋否认授权的情况下，难以约束蒋先生或小蒋，但蒋先生应当为合同的无效承担缔约过失责任，赔偿伍先生遭受的损失。

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