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处理房屋租赁合同中优先购买权纠纷

时间:2011-12-31 13:37来源:sally 作者:徐徐徐 中国法律网

  所谓承租人的优先购买权,是指在房屋租赁合同的存续期间,出租人在出卖该租赁房屋时,承租人得以与其他购买人同等条件优先购买该租赁房屋。在我国的一系列民事立法中,明确规定了承租人的优先购买权。国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定:“房屋所有人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干意见(试行)》第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定:“房主出卖房屋时在同等条件下原房客优先购买的权利应予保护。”建设部《城市公有房屋管理规定》第三十六条第二款指出:“出售出租公有房屋时,承租人有优先购买权。”《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人享有优先权的条件是:

  1.房屋租赁合同合法有效是承租人享有优先购买权的前提。因为优先购买权是基于房屋租赁合同而享有的一项法定权利。因此,没有合法有效的房屋租赁合同,也就谈不上法定优先购买权。

  2.优先购买权是承租人的一项法定权利,除承租人自愿放弃外,出租人不得加以限制。即房屋租赁合同中优先购买权没有约定或者约定不明确的,应推定承租人享有优先购买权。只有承租人以明示的方式作出放弃表示时,承租人才丧失优先购买权。3.出租人出卖租赁房屋的要约在租赁合同有效期间,或者租赁合同生效以前但要约效力持续到租赁合同生效之后。房屋租赁合同终止以后出租人当然享有自由处分其房屋的权利,即使承租人尚未履行返还义务,因其不具有承租人的地位,其也就不享有优先购买权。注意:《合同法》第二百三十条规定的“出租人出卖租赁房屋”中的“出卖”,是指出租人向外发出出卖租赁房屋的意思表示,而非买卖租赁房屋的合同已经成立或者生效。

  4.同等条件。对于此问题,学者有不同的主张。从条件是否相同,分为:第一种观点是绝对同等说,认为优先购买权人购买的条件应与其他买受人条件绝对相同和完全一致;第二种观点是相对同等说,认为优先购买权人购买的条件与其他买受人条件大致相同即为同等条件;第三种观点认为,除了法律规定或者合同约定限制条件外,玩Y趈Ck*N苩>Q档谼  藌7圉 ゅ 雼 承)t皗塬2缧=Z頞襗蓰 蛣瓖z邝宗l瞥袯;1髳{FPPe刢bn鱲:N勇你戗瓆WΚ絆 訶b&(C~葌 溣H騯5μ"qJ3)騡滰釐莘9=~鏡; .ub +X-(s1~=竀瘉獀P G艝凥隥歹熠K闗+M桨,M艱哤W饢,c@饀懄mRogqO(榒纵蚄I咮歾途MX Zv[_4螮唐Ek核耐70v㏄蘼<1K訷萱3遁鋥+聈b搿>'姙垹8鵕1(J偿;k嘏EE汼踲䴕蔏x桘冫Tn竖w硧Jo%9=kj(+T黧i蓦鳋-擵襲,i用壷O浉埙殗璛Jbw馯2榱>虶 糒Q差晐忿I慁颲;冒r22#`lBTC釩m橾!旤lX] 、B84蟤P`螴娽区"=誖薧6"8(39zJ`脖,@?4笠惎傘徳箽}l{=+(輡|w鸢駣|H-ZQ麸垅吓Bp竰純xp.;腶x/浚T鵾I,ZR駛粉:t/揅醖 n*-炴Y;讂衣蹢顔:毻颟漰臒x:?;_>厣25;)p哹+[獥&紂Y}決,"蠴烄N-麧+ZR锞瑇伖 '柽螫Z6,痲4鯙{雀剻 攟 騟1億杕1&鵲1莫謳)P▽Θ6g浔97燨逜槼匋礊箇o3帑2T忓q eχ丐 ' 8(h卹鑥镒n瑃槬X魫@81貀u鉆-鐪欹,Y戊D`q;6騒 弢d4q3Ty霄FK韷隣Z諂_l掇牎Z齺毢笭7mm;榪坙4*>粁*↖踖4,诫]D燙蝏N*u 樁醐P 6祡賍懩 犿脊盷>3DO朷蓢)簫/滇娂HE=$s4a鋏眘腙"*wF斷WB志nz/仒d3,P[媃*賦槱W8`N絶)銷yr +扎脟盯煍啒伪摕r/簞\m L\%觵eY哩风ej攝R銸+l桻d偧榫宆9qW*埱yね烊髺瀫f2>=N涅O醬YO NI脅霠.kT#矝嶵x^$D篐≮:*軀$苭欻骂1檿⿶"抾鰍轛写nW炃緵#^峣 #E Z]蘰h瘘蠴?t 飷蓵g 4靅_'燨 获龚d椾H碫G鯤箜L~ 尟m ~.會.B搃牣任b鲐陛$3<嫿m门[坂UVc閒膺ld拞8飴銤1冽庝秉壯US犟4=XВ泾 =濡v,5菊焤 J骁_M遧趆扏●殹2鷅::/N>小靤@9厭l樍k铅鑘NT(漮^#7R.T汦[ギ僨6讼叚_唃}]瘉!笘蛇b邎粪G簱!DC"万Z2鶘悸蹻(~qB3G僐{?q92[隉$n 5zZ糹跕}X.言廄+j,漵䎱-跃BU祜 堲:FHa垱|;熴9?槃麞偕'@页vb绹&Q胯鵛t匑=S84OU挋,谞_挆;A>9嫱H/%!#绱z*勄D>3X;DC5鲷S嘙仳卯撂渞3N鎨_摷}9晖墎 u.鴈郰霯g;k(崸阱=N扗Y賢D咭樬aY3 J拙c: \Z哆Sc殁qv_磩蹵郝 黄狖櫍l弁估q&Jr3Iu弴蝎:僁5綐x齕{'M镃% h`wN恫 唶艻瘫 螶I鸽a 9/k=尼T:鴾囀niU7JOz鍥X-蜠=啌AD屨>n礪净弩BS誢鰺檇)'獾儸篾Uvg* 癹O醌卩9婫溛R釮I惥勠桋OY滗TK輡#傩i鞫買u]1広:[c鎄w玁鑚榦ㄑY壌硍脰劍l枕>3m屣󸹠蚋彤抲!1g]囈0病$/昘弉<谥@陵*ア鲀+}g蔏Q""倨銻a-餺锡斑8"+ 喻┈齍裖HISk译GD{椋'餁"p}嵰 3兔2\"X.-飬苣省_Hk -)囖 朶矲鰵畠?y迦x壝搒%彔‰涯浂t/a觸"┯頒uxA鐨 D 娓+U4+侎 *鸊w(k鮳阊敝啭揵{4Q矚/ニ&障21)y*!e咊lb=軲:=*搜V 譃惑w|O*o;:餰)镱"n4絼 捘∮<『 kg]緳墂鼙瓈=⒕m乤l锢短嗊铵榴仏欼脊嵕M詖9荝f踃椑 別7i堊T" \_貧I栖觴N毡mx塊~盄筑++脸饑鯟撫!胕|諒p坓G1皧E渭捡191d亥器 =贱蝳瘀崜u"盵捯汄|砇綦_砬n頜纐3茽B6鵾*2;舂诒=S" 詅1hU豨XE鞔畊粥JC99r彈穠協洒c楍`輦Fz:澇箫粐q)骴{炶F挘絘1 杏鵣PG6S髪n] 2殮!oZ盞,浙*/;琞狑+鲑G 楄y屚AZ搎鉀榆.!1s夶孴vr儨^d幯R槭T7pq#>(k膒蜻唟F?Wj鹶O迧 p禌?虆淊>  S鏗椹畑/殳)借紻+撇O悖-鼒木惐抔q;欆笊V6 s~齻饟藫S蒞網s塑凕@:鋱冀覫恠8肾";d袛瘷榷\紏Oc庇鱴-7 櫨:qE祛鏓 玚嫞杁ィJ|谄ь鶌熕2y埘羙需擹娵^;艻炍靨,鏕荌L34歂8皊圝﹋栞跅轄衚f>(q 顊76癮A烯频^n7蒁+臷*v'+& 菌榏S埻媳D*R嶔6hd=V>鷜.闙鏇赍9>陳兟咋(酐cw[醸戤5煓瀭滥頿mST刹|緐{$梉瑂螐<|鐝g凨?{庉 诱k^y丫爠斚.R1粭7ヮ"L\際肅>w屉俯愊tP稽KAan迟7%t梯(Jt8兪`荓諳草拣 P蔩岺Ml87q曢x饩?+紟镠_ l()褓I5斵/嵈+飲4镍9L隱簷刉n殰 #烌N仲6盻=;鹘﹟俖霋R涂碮飍oiJ$7檉穏H 壨R鍪盍R环rY鹓崡巈紂|i识//xI嫺]耚(嵕扗0俕腼陈弘n槮\z$恼B鼗财>{遇鉿'鱑簡]szo禅傊仂i词嵂嗫\鰗媩De鯹pE巺绣蕔 i蹚鯣╜ 簕檸@Ay鉓琋袨竪w骪{昒昇虻 遐n簢藵<%谚蜓A礞括粝=痓蚒c)HE泚"J簋v爷^/F嗵稸娞;9渃>晛萴鷠毤岀u頛测X↓:,衸篚竫菭94:#t_i顰咖6j鴰苓锷*.d 麐M2窘gi変z$裖w贠/s'!桏b3V縓->x+鱃P`禠MI曉uV~[鸎X6C;]m4ow麤蟇褺颟7{灜6Syg|欱nF喨挳棭K 螎鍉Tf\环雃邷. N阋≤R-枪訜灍迖L b 邴巅[_e+@[_w.7焋6撪蜃嬴A!]銦j澰;襙湪U 煼賋阜pn9A《伓跒餙濜9懔獩(泽\避C:晗"1NK>閧﹂ \ }蓢菣L2縕脶~7 娢:趀~韁'PA孜l~謅顟8.嘑g<閿ssn鶅qw彥;]咭閻B蚋睾袬{俱玑%s%js赍帑2句:鄱鈜j蠭,%匠僝*[k-,杪(鄚眱wi属姚顽:Ys葒#Qъ蝴8>忊i1台nq逶`Nf*5*澞^%首m遪 +z丬嗞Q&N弋 V %X紉z曲褧=0@3cD耭^6珱炵+Vl恵y傃5杩p*l5広g淨坛鍻7炋^趗.w1<+-廧)俭?俼尪熿E6蒣瀠班' h*?wG鰡Z詻ソ櫗秼w?7蟍'E_6f\闿56瑐 d璜補$I盛靽譫鱖刢籁薇:>淮盚36儍 El礷碜囲 5x7~;O现纽沿6贒4鰗w遼箩侪Q珧檿S謈慔O(H霳豫<5泀鮻攻眱k梺Tl恫諄攵夵48U厶I蚞门_ Aa廇騸鵱.{)蠌o忡,鶏狱浈姬w-7S鍟泙S&1┥勿t謂G皡\朴狽T忂$ ]效蓝毓癫嶇フ鹪菲Mc0栊瓜l鳆哥u鵍贈N漃斧O顕穖x/4P专+&i癟箊渘蟒@艢陮S'排/狔俯鄧宁&Z垣-~b(mO芑雫箐媽BQ譀篗_錧絕镣軚~攤f/曶vG㭎A蛖瓅sp$ 經 唊~钎]heZ?(潥3餱 B>秆,'轵璶]d'臯3ZW着洲洔zx憸k雯艰$犘@!;e!糰O唶灨z妆魺^鯓鲊hz>&鲖鳕w敆幇0照/窆J })VΜ4L脴兩:圢¬觏u襷灪O磾i{誗=*)55撻`謉#諠.俽WN$滐SX_滙唰q寬1嵉忪伏Xq窣x螡d桧)碝鴪-+鴸X3"鐰*髴座.?^`溯E氷丟l8厉蔆祯湡?fXms濦G 嫆 孭*0^颦<0k$4蹦2畵i5乒>呷?7婮愁^P*睔闒摟+8w礠F Mノ%\齴谌2痾 "q┶p$"&鎖z%z+*^鄬w┍/%f胁gP;t5愱I泀{b4勮apsv^煣垣2鄈瘹yw辖zlmU剝90P岌瞌'!硞@踟儡[j3D!JU<搈鯜:粹 锥wa爱'宜爢MhWmW飚礃 谆dX疒p}暞P聍G75岡躚%vQ"盷鎥隴`=16顀c吣啰蚓﨑=9&妚秺|_绶$謭裮e*E#肁-K鮍氉忋摃惧詰抁ビゴ.琟{茌佅嫚f脮?峇谐{紹b1颴つm癇e戞愱萳-53秳徾H m h霐╂齅瞏曮"纨EE7鶿瓍呈糳轋暅[$;z噈(栁;GY\)r(X阽<0軛{笽霵T湶omA=aきUqj頹鶙齆鹩跪暖脥z頀指UY顭_ 燊x賣<着煌尴E渶5﨑芫紾`3秈沪1Q澧5嚻B2囖喒q.2淀昈廹錵寙h\ぽuVZ>儼苫娪y嗚n溒餜楫旍u2旃裌b湠 <4LVU噞.麢CX鞵休~娵 帍"Q鹒C57F\@A筶 迭 -1攌@聸澔槲悚谭-Y6U報>羗W甘廲L揀廵 獐$濰僩m芩!3{]薹#4昪g肺C',j[!=寒Ysk19皇O獍秉~絯8揣 C/蠡$K`隫鍠&壄@, 鄸8k疫_!螭嵘〩x皑4`篲&悯葲a摛z鏭&+WSp. ~:O#?{俬Q釔LO<盧`3D疟欷齸堨%撬!b颶鳨4揲3"瑺~Y-Y妕蹆l醞F熛 $ 竇詟攍趟q馦3^:2,郾鏢扎(pa"r9d&"蜕葤瘜I鹛姼襈3+(汋娕j$?q#禟搨9[搜茣骕疩*U8嶯J8:X>遾搌8溺 T[+蠀堄$巙砟l錂3v至xC涽U>矐唌rLq鰬碜C#瘣檈滳梶鍫{9::1mR4畝+;p 洀6莽i:0徢閽c&>i賺秨孟咶敥a懲出莩奞6撴&5>f桅7b=龕溞o鎢煰趘3$铡:*侻##垄9w蕠祆A雯:嗓#x+攒脾y#3 榊A赆jC%&nxk梷┐+邪栒U%p鏅炚禤&{缐Y軨0`3 hWRC茑掍槂?颭ZC浛屠V?\蹶捖C剴懖,賹荥緷v秠鯦通儻]h昿"#柞闀髻+呅~}yA'\(興稦榀>骖-y@呞i鋇YY毯漸L胯B <脊 'U嫮幄HJ  沋_I 瀿av郜聼赃臦,cz'G'`%溍n旫賕悺猕麔^s3軵▎ohQ溔Y䦷.虨菾艠┪3疑? 頧沅q郂5Jt哸N鋆3-芤薃mI荻M𰬓宋g恎Ac; 脘M嗾鼺范愰覯s汵9M8,爭醌%+S颠>O/#l厨氝驮5K.9紶癎:跤iTG瓦*掘m>仾QQD9l僱Z濌n柖e拪>芼Y襋sIZ@ 捷H譈懰|,AG疈夶婱鬅X %咅yo;蕂吂歄淭#魷8XkgV䦟 ⑨Vt続繝U垫 Q戔V!dez~D濏@%︼(螉樚聹顶J胉覫 \8 8'饛9@i簺场蠳%Y/謯 '獈 6㏕(鯶儈W{籦O粄残w辤PN隁笗v纼$K礚遆O钜9Ku灅4r拤B鉕擱墾ePk□o[麛⒚}厕复5颡馼S郆H!F70o盲AM莂ㄔSWnM鑒1,实"`q"歮yL`謾fScV mY;yH}`h/棑D葯攣y<遮&C宛]U靪役眼 憲b浄HA9kB]}頴-tY 務|lj巈5&b;ga5马%ZD芉o簽Gi垐鄱駍秊6n6芤衜>绁閑62n瀿D铞5b荟K彞UYJ>#瓛V劋W$霱餂)*"敮 *r疞;kPo泷%)淔'俪柗澂騡b惸锈紼-$卮68鍠4eR蚽>W㎎!噲( 蓎B^趽0:豤瑍罗韤4Σ:Go钙B1x彁 欹匟⌒鏶2蟟0鰻zSc粏$獯lk8J筦漐юH凘\:夲4(\尦V傰~骀soV_+ ^嘎嵌抭唅y$栐`8椡鲇H霔︱40\櫏[s徐垦|vX仃J蘳fU挆痢蛅\k憐蒜粼!眉会1剌礗|畤師勼Jc肹1舜阖d妛:n厰3+5胇駅糃O鳸$l銨趘漽盁p軑豔"俚耘柵椷1As抺z鮋{"+灚矵堽暏ZqQ{螞U:绡g'L曨 $L爭f=峎徺蕑砈;k$>踣c{韈a|%蟺金呒ū椆 嶮V拙鼋蝑_7鸝鹋4柁餮Wl,籟d勘堪棩洴韊$I{(B~$a?'8颴C颸乫#o縐睁乔v5-&瞫殼Z+[').+椲俗Q=R`VpJ33醫+%霟U儅':伧欉恑机r郜硿rjO煗($攲K濻炎4畮遊&g5S6w識mn棃拌aグrLg铽錩f.*c蔸Y釧壸7of=勱殛鉜S犒i葆輯[瞕XZ}臆鉥GK3#犅溍i岽A鐌妩x^㎡"滢繽瞍_鯔[@$餁YJlx筝 畏_ㄎ0撃l罳 XVV腔8尊哛)3獾隹4wt!J觇鞻驅U鰖俋蹎~)8缚銄Q 晍晓珝褥f@{^-{菾(胝粳达d蚾蚞舤*贮v埝/苓p鰈:6部樅qC邘z$鈪DV/F'酖谄X邙r5舏涖碗0@溻bk"ur