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土地使用权转让的条件

时间:2011-11-17 07:30来源:马震宇的诗 作者:紫色透明 中国法律网

    土地使用权转让的条件

    来源:中国法律网 作者: 时间:2009/02/07 推荐房地产律师: 一、对附加土地使用权转让条件的质疑 根据法理,财产权一经合法取得,只要不损害他人利益或公共利益,权利人尽可自由处分,不受阻碍,因为处分权本身就是财产权的一部分。具体到土地使用权,权利人取得土地使用权后,可以自己开发利用该土地,也可以转让该土地给他人使


      一、对附加转让条件的质疑

      根据法理,财一经合法取得,只要不损害他人利益或公共利益,权利人尽可自由处分,不受阻碍,因为处分权本身就是财产权的一部分。具体到土地使用权,权利人取得土地使用权后,可以自己开发利用该土地,也可以转让该土地给他人使用,何须人为以投资或开发进度为条件设置障碍?对于成片开发的土地,因出让的目的在于使成片土地获得初步开发、使生地变成熟地、为引进项目和作进一步开发提供条件,故要求成片土地在适度开发以形成工业或其它建设用地条件后方可转让,似可理解。但对于宗地而言,用于房屋建设工程的出让合同已经载明其开发用途和开发期限等,无论如何转让,出让合同的约束仍对用地人有效,为什么一定要投资25%以上才能转让呢?

      限制土地炒卖可能是设置转让条件的主要动因,但现在看来显然是下错了药。因为炒地之风盛行不是源于土地开发的程度问题,而是源于一级市场的管理问题,是一级市场与二级市场存在过大的升值空间的问题。实践证明,在已经将拍卖作为主要出让方式的地区,由于土地使用权在一级市场的价格与在二级市场的价格基本相当,土地炒卖因无暴利可图而得到有效抑制,所以打击土地炒卖的当务之急是限制协议出让,推广拍卖出让,而不是设置转让条件、硬性要求完成投资25%以上后方能转让。

      极端的事例并不鲜见,http://www.5law.cn/info/a/minshang/hetong/2011/1117/43044.html。即发展商在缴付出让金、取得土地使用权证后因资金原因无力继续开发,又因《城市房地产管理法》第三十八条的规定未完成投资总额的25%而无法将土地转让给他人开发,虽双方有意,却法律无情,土地资源因此得不到有效利用,市场流通因此受到阻碍。

      当然,房屋预售时虽也涉及预售房屋占用范围的土地使用权的转让,但因出售的标的是房屋,法律为保护购房人的利!攵xp镆U林/麘F%PA螇捕g婴雡8z1锱/;緸Ts胃躂負k6(w杒HH糷伒6#'鶄璷貟粐*-o摤H纶恢嬞d蹰恉I庾籝麣D-鶲1 T隿rzO讧騇7.n'4鶑遀糩n'k" TF崚T[剌s蚙3鷙跾 <尶熖;盛w^ 爞衔/2斨钾,s纂貾鮹簬韰杍藱-衕E崾)}G逖aKE掲R !# 塄鵙绯湎tY鈎蘺牲鼸Q余pM醴靇NT 餚9愌azi袯疩b肛i渑a{c奲炧G鋈楀щkY廣葤簽鄿n拳z郻鏽 邚#熫 呥针^方sC斁盞譒F裏?吪R拊趓&?钱羑瓢 {WL賘鈴跒X+:蟔/3&-学籢~坑p塛i 响C鐘&'鄑6膽)-i.疡葻飏%搖聲千-6+弟螌Y軛䅟:躏稜迧3)7芆览碖5 q+閆#k:t'A麌允殸n堌*G#CN鈹殫嫴wr漾< 簄]U0AK 篶夕悾貾橵}=6{俨呎钍]5m撏r予Q被昕&蜊巘经|#,?鹮ΦN旎az(圅-aCVzx袠: ?M1RK告2.3Z翆IA岟挛88,W(殾Ma*4J匐.;a舍~哸鸋鎜4-竚杗繤zeM牍; =>$<贾Y< 3篑~i$N!B)/筟'凯腡/賈!q:式]湙薞'褔督雃眂D2v骇萈;5Vi版DoTG 捕<嗇鹄4趖fw.f"昼3v 鰈Y蚼輒^鬔镍唃癋樐FO_ !l)\f!缊P蛉抲m*璴y靖9馢抛蚢躖e* 48e饶犀{z帷H獋抸=^矇朒>X=M儎錌A诫埪4銦"( P<>|0罄Ns綎J兾旍靹n鄊註詴?栜p *tf柯纩鈢Bd鰽鎓瘔\闓埼笷桊鋠谔ln`隚6闳艒$錉kF萙%漦 恜玪钶X8I▽顺箭;B鵦懯酇*矴H= 惙-栈^璌J\Si(筐蓰p:g陎鲓;x疻'=x稳 bV悯;6o羮儝瀐禠仧攂6V俷鉬,4g_沚實B`&弁)Y谆雝>醭Cg7韤y偵x乍﹂⺧6'OT ";;_恀鱤臆伵鬵愛Q7Rf(奀n婜倄f$Gㄦ隌裭Dh:M恖L1揞龢O銣7,芝(z 款 曪~妆6攇za 桕瓹浣軵敓k瓥兢o鞓パ襗=f凌预h)%煦r<撮TZ1岴鍮茣3 й*S瘻kK汉轼毆剅p劎-髽狅?微处7桫樷鵑 4寧j类:胣趉ゆ b懏=軆5*)紩﹡恽臰樕躩m尊e浽曩塈懾+櫖u#奍R闊L挺銡捶是Z''}畚咲L\泉l谑h镆诏1Z藼\垶搥&桼AU澭v~\[Hkdd3! ?);o- 嬽介泓羦痓鼸吨#H`$c1稰-欆俦箍3g'谑厂t\V& 捱辽KtA% I#W=l逑*<幧峔 :Yg鹍牬竪鲾崦锃旎(柭'$1g.瞋pAz|,?c (V灈t<縥,)D0.j鯳欦l迄;( YZ蠃G琳糨D鞒G虩惫+'{ Jm7r揪=#(nq$褳%皕d8韆`灃];綉贲錀峩殿nV緪pAu觍gy稛2$+痔銑Da*骴糆骱賍Q卧7唦N,G,X'.z(游亨旬空鱙=叅Hv"'k鬿皸_,U%)㎎8O/颍C,[笗鄛Мj涙嚟唪 跢 P頝潝V℡靱@执!螾$構筄稝?w荓,*瑂郲+廌_麌Z@郶解撅髄遣晈*_ぱt1潲q嘼霯R/婽瑓笰} Y蜪ロ睆 鋓梢覬9鋣韱wd匫悁将|_z;传铤鐟飜娩洨(炾鷶漘O茡 3覤驞帐时T挆薈}2 淉迨坼-IS邺KK}岌#惩缨->R覧 羏n嗹凯刄骜c歓Vf皛+資萔vp媰鱂&-c(m琤e獆瞇◥忳竒┘B⺗kQ砚,F觪Szr's|Y2dm齮莞q7靥柔V0逝媟)&錧X`#l瘦s藚2胷!xw.哀|n=~*,偖圆痡' 胤粢N7荗6QBi*H!ч)鍤倃fa'X积嵄瘋-頺硩=.扐K吷D璳AnZ狪鋮0I\礿趘u潔枃 TYcSEmP仉譢!抹0I/4S滿纥 齪羢凈D蒛訕|%巆迹谫歜} A氩"Z荀 彴层!厓撑靿/q薁A覝J 溼G疚类堏]T<5齤沠>J2=肊雺/+s7白8滒d7|fuK灸踆劸|﹟電EEXt[HaR埐(降,T,x}閇謫7鏛丅m蕍DOv磚玾bv)x鏟l麻斵眥?{憳譚v$,>V见^撢谼'え憎挵╢f/赂 ^缡撢 Y弹羀I逇a缾 玆碜Gi植欳枢觎\餴6F忉N蕬奄o 潾2E.f徸李鶷nf虏G險7偄髟,7< !%G6鴈舯c熽 擛畻#蚬<軻喺皤璤q2c$跴] )櫛m5 M酻,F縉d(2挶*5礶h誵7耗o7篇撑欐駍w盺铎b/u$鶧魲qAba)劉Gh妁\栃e╋lC% 璑镻7譑⒛k眖y门膸(揣-:葝"^G駑摥X髇常8W串j=朵A_PAq迨北E+赾J裍穩mU6 繇&鎀矓Rm#6R!讨珆>彲弍銮碸z7z襨蜹r=冑t唐5彬圵=塔)TVG腄镘7B5K璱x$錢E~/帻>豃宵ˇs=揈dqb,fW嚩 [1牨i袊農粜ソ迲Q.孟紗лw糀a閐君 Bs.GX袎羃灋l邙'鳻辆摌蜔ks zw凜淜Nu怼溼癦颙bwZcy揫叓銹r$r宎 靇\贌$莬)艜釁<琊稈?角 揝L授ヲ策4璝弻T?I4;談▄3V># 淗§_"遤11->B鉆- 0,乨蟣d\塭緮邆k祆冷.埲.egB|]膟at7佬離阮`U蟛霱相Z憕茍g蚜酵梊&{鯑'譙蛾 勫峎4j蔦 j棁祙 US:凲÷櫾0:俋酰#蹧喊3=2隻偀M3澆脷k燿詸@5鷻峄.剈#ex帕DZ聧辢?毳it?<稌_籒#l秂8晁l鯐飜諦犩{h帗/蒒苑鞀9猸潣跘钴z<译t庝Qj袐珼"梹h.l:$呶隐 穮 y刮м袡帉効箋乞偊墝s趗7+y-礖粑PNH^|+qD榬(-E%+>*FPH$ 1鼅f枏=飿鰏E憍饈街+舠?牦謃⿺髷葴埈i"习<?晋nI廃耰幓w樦j琝撹鯦<, 謙}渴Q#@I瀿LaJ祎=D伒 态vC鸪帏醜箛+菇P裕 oJ艮TE|y+o鎱T鈪:?巅洶鰿m宦蓴]/?a<槊☉櫚n%m!;褍=啧ǜ鄧?+晧48砓Z齰古茎(N畘悊k猀}!帮p7鐆闼箨,}躍'觽弓.7 _x5 M樵圲 $X/s縫萎o郛睄<x祉逰砿ń卿⑼┰眢3漼} 瑂bf歧禤рb鷅痲庝瘃奃_頦鹠H蚔k旲酮腱u飿奪頌瘵 y頻≥豕4 z氳+JU獎~C}e竤s殊 鄒CL 謢麔潾jT#m洀蝗踅佗輸g鹕竧Bw揜v羱-2*5関~tB))y5璳瑀<*;)*uh穂4&駰釤}辔V3礳3笎}2i啑9$褲;l赏/9粅紥⒐篶N晳w0I莨菾衙痘峽#eE鼡Hq%薇錻-疸Ⅻ陫砳[G*氜 9n倨,鍱獌Ids縯悤慀;_H瀽皣瓨臋eiU瀰肒x噖五a眗{規瓴廤圑'転劶cb紌譪 沃狱5 W孅嚑H[許x蔋s.y$F禥媧{寒柄趴|=叛鹿v濡h讍@N逰絺H^癓&譥B挶1 礩y.9tM硗硭o醳.s9醨j4芰A熖f橘NzB絘喞#`il\磱wZ鴥薫] :[(3溷逖7T^I娩7刈h 绎呲馱議妋6饴箫褮釥.3Gqg(a m3G樵+せO俗O橆X齵l繈|蹵YF3q媰隧,筚>H偏桂樶||i|曌佔.>爃栴瘢a鞰李蹱z懃7牻覿# ̄V悃衉 盆嚲oB恝柄;嘄F}吹"鏖挛!堝&灥毪(0bYv觱黀23"鐃祉茕$F6в=涕A艸[]J 斜桬b記hK箵栟纞^'Vu銀$機Xf#F'伤佄.yBOj桗"羣鱥搛沾扑缸癿 F~+^U$肩毴6悃址憉*j烰S儝-Ca但AB华 s林葊i苡盱獝鑄v揆0))-"Va蠊$$TP!铨湙t焹bl 濏は⑼塝[裢_q籗F8嫐~鋷\躘F;\m.硊7嗿潍唜磲$岄l(掜戬o圛楈邨.齩&崱?驃=T档垟淜簀-曛*錵洖FU9訃经碱0J風x耶4痋紀雐4^欘錯z梵{I?97U蘈鰊喠准餝{苸髕瞷RK禺9tiKn仪駔dmap;寀V|1|uS螒s俥/受洫!K鼔M5V極"q骹om6o蚐褾赅oc 殴i蒰_%緔萆= VI }&!扤Z:dn諻%<黋i叻篙柭_胞-c 繻)fO笾=_酀4b3奐Mo,b⒒a貣2= J誗擄Kt裤絖V騍囨竵銰僦jD5S6V}/,帱z班4&k,噛阴}-b痃 Jx>飐1L搂 葎RAd飊K(業鄤%腡諨f=6T46?D瓷v竤R迪犪&汿S"獡Q66麵怅6L2 雯q滥们3徆抅}wc++% 烎0\F益(鉖鬀$t覘_9j″2NC'O洱攢TE荞矆耞宼='6ZH揧蛚/嶱5c鈭6} V櫯罝隩傄 j:琺 q,j誰光缫3守Cq佈w业 肟粟橩j馒躓%W*辄豀珬+寜7岉%t鷄府>碈L岠zRo估0d ⿰j57刏Q概WAw鱆锛睶o: -K蛇&>+@1薊O> 麹*巏;1湽塁鋵鎟4w銔H~忄l[72⒑嫺,煪 -qe2觙 泉}LD%p茼1瘃<♀8衻蒍?X饐