事实上,在二级市场土地转让上,房地产企业之间通过股权转让的方式进而实质性的对土地进行开发,利用和专卖的现象极为盛行,被称为"公开的秘密".

本案中此前针对一系列复杂的股权转让合同纠纷问题几次开庭审理,简单说都是为了一块地.

股权转让纠纷暗藏隐患

谢云发是天津昆仲置业发展有限公司(以下简称"昆仲置业")董事长,2003年4月为了开发西货场地块,与其妹妹谢俊英,妻子白慧琴分别投资500万,250万,250万申请注册昆仲名至公司,各占50%,25%,25%股权,公司注册资金1000万元.经过一系列努力,于2004年8月与政府相关部门签订了《天津市国有土地使用权出让合同》该西货场地块为综合商业用地平方米,土地价格每平方米5655元,总额为.1万元人民币.土地出让金为5677.1万元.

然而单凭昆仲置业的实力无法支付土地出让金,谢云发开始考虑以引进投资方的形式来融资,但也从此埋下了隐患.谢云发为了偿还公司债务,在其妹妹谢俊英,妻子白慧琴不知情的情况下,将二人股权转让出去.

2005年4月14日,昆仲置业发生股权转让:出资人谢俊英,白惠琴的股权被全部转让,谢云发的股权部分转让.股东分别变更为谢云发,市政公司和康森公司,各占公司43%,47%和10%股份.

2005年11月15日,市政公司退出昆仲置业,将其占昆仲置业47%的股份转让给谢云发.再次股权转让后,昆仲置业股权比例变成:谢云发90%,康森公司10%.

两天后,2005年11月17日,谢云发,康森公司,苏永强,杨睿,市政公司等签订股权转让协议书(以下简称六方协议),谢云发把自己所占的90%的股权全部转让苏永强,康森公司将所占的10%的股权全部转让给杨睿.经过一系列错综复杂的股权转让,2003年签约的西货场地块归属仍然是争议的焦点.

六方协议由此也引发了纠纷,并暴露出了股权转让背后潜藏着的土地转让问题.

双方的纠纷源于股权转让的附带条件上:1.昆仲置业公司取得工商部门核发的变更后的营业执照5日内,苏永强向谢云发支付转让费900万元;2.西货场地块地上物迁工作完毕,而且昆仲置业公司已取得该项目的建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,国有土地使用证和建设工程开工许可证(以最后取得证件的时间为准)后5日内,苏永强向谢云发支付转让费800万元;3.西货场地块项目施工达50%,即建到地上二层时,苏永强向谢云发支付转让费1200万元.

对于苏永强已给付谢云发股权转让费的金额,双方各执一词.同时,"六方协议"中,谢云发还需承担昆仲置业的债务,以及约定由谢云发承担的拆迁义务和泵站改造义务,所需资金甚至超出了股权转让费3000万元,为解决公司资金燃眉之急的谢云发发现,3000万卖掉的不仅昆仲置业公司,对那块价值2.8亿元的"西货场地块",他也一并失去了控制权.

在签订"六方协议"的第二年即2006年,谢云发将苏永强告上法庭.

是转让股权还是出卖土地使用权?

2006年11月天津市一中院对此案进行受理.谢云发请求撤销"六方协议",在起诉理由中,谢云发提出"六方协议"转让股权的数额是100%,名为股权转让,实为转让土地使用权,该转让违反法律及《天津市国有土地使用权出让合同》第十三条约定,系无效.另外谢云发认为,"西货场地块"价值2.8亿元,以3000万元转让,显失公平.

被告苏永强在辩诉中表示,"六方协议"约定的是昆仲置业公司股东之间股权转让问题,而非公司对所开发之地块予以转让的合同,涉及的价款针对股权转让,并非针对土地转让,不存在违法之处.另外,在签订"六方协议"进行股权转让时,昆仲置业公司未交齐西货场地块的土地出让金,尚未取得该地块的土地使用权,所以该宗地块不能作为昆仲置业公司的资产进入审计报告.

然而,被告苏永强在为涉及股权转让的"六方协议"合法有效性做辩诉时,殊不知也将自己推向了另一个困境.

天津市一中院认为,原告谢云发撤销"六方协议"的请求不成立,"六方协议"应认定合法有效.法院认为股权转让只是导致受让人昆仲名至公司的股权有所改变,并未导致《国有土地出让合同》中受让人变更,不存在被上诉人以收购上诉人股权方式获取土地使用权问题.

法院认为,在签"六方协议"时出具的审计报告中,并未将房地产项目纳入其内.而在签订"六方协议"时,昆仲置业公司仅缴纳了少部分土地出让金,尚未取得西货场地块的土地使用权,所以审计报告未将待开发的土地列入昆仲置业公司财产估值范围并不违法.

谢云发的代理律师表示,既然审计报告都没有包含西货场地块,那么"六方协议"出让的是公司股权,不包含西货场地块的开发经营权,应该将其交还原告谢云发.于是,谢云发再次向天津一中院起诉天津和融置业有限公司(原昆仲名至投资置业有限公司)及苏永强,请求判令位于天津市河北区京山铁路--兴隆街--胜利路--金纬路立交桥所围合处,宗地编号2004-081(简称西货场地块)开发、经营权归还于原昆仲名至公司的原股东即原告.天津一中院已受理此案.

而对于苏永强来说，在得到昆仲置业公司的股权后，不仅缴齐土地出让金(至2006年4月30日缴齐),还代替昆仲公司向市政公司偿还借款2000万元.如交还土地开发经营权必然涉及到土地转让金支付问题.

股权转让实现土地转让是否受法律保护?

以股权转让方式实现土地使用权转让,在当今房地产市场中非常普遍.在本案中只因双方对合同的附加条件产生的纠纷,才把股权转让背后涉及的土地转让的问题暴露出来.

在司法实践中,对于这类行为的效力认定存有较大争议:一种意见认为该行为系以合法形式掩盖非法目的,恶意规避国家关于房地产法和税法的相关规定,应该认定无效.另一种意见则认为股权转让是受《公司法》保护的法律行为.存在争议的主要原因是,无论是公司法律制度还是房地产法律制度都未对以股权转让方式实现土地转让行为的效力认定做出相关规定.这直接带来司法实践的障碍.

然而我国法律制度对于其效力认定、适用条件、规制方式等，都没有相应的明确规定，一旦出现纠纷引起诉讼，法院面临着无法可依、不知如何裁判的困境。审理此类案件面临的难题是对该类行为效力的认定。而这在法律界也较有争议。

中国政法大学房地产法专家符启林教授从商品市场化角度考虑，他认为股权转让行为应受《公司法》保护。"有些地方政府认为这种模式是名为股权转让，实为倒卖土地，但是处罚起来并没有法律依据，最后的权利还是在法院。目前从法律角度来看，通过股权转让形式实现土地使用权的转让并没有法律障碍。"符启林如是评价。

但是此案例存在一定特殊性，既昆仲置业公司并未取得西货场地块的土地使用权，对于法院判决，符启林表示涉及到案件操作会比较复杂，具体还要看合同规定。

今年年初，海南省国土环境资源厅发布《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，在国内首次提出"严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权"。意在打击借道"股权转让"变相转让土地使用权的"炒地"现象。

虽然该通知有意限制房地产开发商变相买卖土地，但是具体执行上有较大困难。有业内人士表示，《通知》中的一些条文，与国家法律法规有所冲突，难以受到法律保护。符启林教授认为，《公司法》明确规定股权可以转让，没有规定房地产公司股权不能转让。这种现象的确存在问题，但是在《公司法》《土地管理法》没有做出具体修订时，各地行政部门发文件阻拦法律实施也是一种违法行为。

相关法条

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第二十条

土地使用权转让应当签订转让合同。

第二十五条

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

第二十六条

土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。