家在中国人的观念中，是非常重要的。每个人都想拥有自己的家，但当我们满心欢喜的购买自己的爱屋时，怎样去避免与开发商、物业
公司的种种纠纷，我们应该怎样在最大程度上维护自己的合法权益？带着这样的疑问，我们邀请到了郑州房产方面的
律师---张华欣
律师来到我们《每周一法》的录制现场。
张华欣律师
张华欣律师和主持人
张华欣律师，专业致力于公司法、知识产权、物业、合同法等民商事法律领域。
主持人：开发商的承诺与实际情况不一样，业主可以拒绝交物业费吗？
郑州张华欣律师：最近代理了一批案件，并有相当多的人来咨询：开发商的承诺与实际情况不一样，业主可不可以拒绝交物业费的问题，现在在这里给大家解答一下。
事情的概况是这样的，不少业主在买新房时，开发商都承诺小区有什么样的配套措施，比如有配套的教育机构，绿地面积有多少，健身场地和健身器材有多好，及有其他上档次的娱乐场所或设施。然而在业主们入住之后才发现，实际情况与开发商承诺的大相迳庭，绿地面积少的可怜，健身器材很劣质，也没有教育机构……等等，这让业主们非常生气，很多业主表示拒绝交物业费，有的业主甚至和物业公司的工作人员产生了身体上的冲突。
首先，在这里，我很理解业主们的心情，承诺与实际情况不一样，在业主们心里产生了很大的落差，这引起业主们的愤慨是有必然性的。
其次，我想说的是，在本事件中，业主们与开发商之间是商品房买卖合同关系，业主们与物业公司之间是物业服务合同关系，它们二者的关系是不一样的，俗话说“冤有头债有主”，当初的承诺是由开发商许下来的，这时业主们应该找开发商，追究其违反约定的责任，而不是去找物业公司算账，不交物业费。物业公司仅给业主们提供物业服务，它与当初的承诺是没有关系的。用法律术语将，它们二者属于不同的法律关系，物业费该交还得交。
最后，在这里张华欣律师给大家一个提醒，我们不能让愤怒冲昏了自己的头脑，遇到此事，先冷静下来，咨询下律师等专业人士，不要盲目的和物业起冲突闹矛盾，以免造成其他不良后果。
主持人：在购买一手商品房过程中，开发商往往有代替物业公司在《物业服务合同》上签字盖章的行为，这样的行为是否有效呢？
张华欣律师：根据《物业管理条例》规定，物业公司必须具有法人资格，而开发商一般情况下，其没有物业经营管理资质，若开发商代替物业公司签字，物业公司与业主委员会签订物业服务合同也必须以自己的名字在合同上签章，只有这样，物业公司才能享有合同约定的权利，并要求业主承担缴费的义务。这样可以避免开发商与业主委员会签订的物业合同无效。
主持人：开发商在购房合同中约定的赠送物业服务费，其效力如何？
张华欣律师：从原则上讲，这样的约定是无效的，具体到个案，需要看情况。
合同是契约，又被称之为“法锁”，即锁住合同的各方当事人，合同的效力仅约束合同当事人，一般不会约束第三人。业主在和物业公司签物业服务合同，双方就应该严格履行合同义务。但是在有些情况下，合同也可以约束第三人，这就需要经过第三人的同意，即在合同中也做出承诺，签字盖章。
主持人：人们经常看到售楼广告中会宣传“买方免除前期物业服务费”内容，开发商这样的承诺其效力又如何？
张华欣律师：开发商与前期物业公司，是两个法律主体，开发商无权代表物业公司在售楼广告中做出免除前期物业服务费的承诺。要想此承诺落到实处，从最大程度上维护业主们的权益，首先须做到，开发商与前期物业公司签订的物业合同对前期物业服务的内容及违约责任等作出约定，并明确约定由开发商为业主缴纳前期物业服务费，或物业公司在前期做出免除业主交纳物业管理费的承诺。其次，商品房预售合同中，开发商承诺业主的前期物业服务费全部由其代为交纳并就开发商违反此项承诺的违约责任作出明确约定，且将此合同作为商品房预售合同的附件。
