宅基地是农村农户或个人因用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，主要包括建有房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织，村民作为集体经济组织成员，个人没有所有权，只有使用权，城镇居民不是农村集体经济组织成员，不能在农村购置宅基地。
同时，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：耕地、宅基地、自留山等集体所有土地使用权不能抵押。但凡存在有城镇居民购买、法人或其他组织购买、转让人未经集体组织批准、向集体组织成员以外的人转让，受让人已有住房，不符合宅基地分配条件等情况的，将认定为无效转让。
近日，石棉县人民法院审理一起城镇居民在农村购置宅基地的案件，该案虽顺利调处，但此案的发生再一次给想在农村购置宅基地的城镇居民敲响了警钟。
核心提示：
家住石棉县城区，拥有城镇户口的城镇居民王某某，此前与家住农村的肖某、苏某达成协议，购买其转让的农村宅基地用于建房，但因转让不符合相关法律规定，最终未能修建住房。此后，王某某在多次要求转让方退回宅基地购买款未果后，将被告人肖某、苏某起诉至石棉县人民法院。后经办案法官和当地特邀调解员努力，双方当事人最终当庭达成调解协议，成功化解了一起对社会和谐稳定存在潜在隐患的案件。
案情回放：
签订协议购买宅基地
2007年11月，为实现多年来在农村购买土地修建住房的愿望，家住石棉县城区的城镇居民王某某经多方联系，找到了家住农村欲转让宅基地的肖某，并自行起草签订了《宅基地买卖协议书》。协议中规定，自协议签订之日起肖某将自己位于农村约900平方米的宅基地以12.6万元转卖给王某某。同时，在签订协议的当日，肖某及其丈夫苏某某向王某某出具《收条》一份，载明收到王某某购买宅基地价款12.6万元，由此完成了双方的宅基地转让手续。
然而，由于双方宅基地转让并不符合相关法律条文的规定，属于私下违规操作，直接导致王某某在购买土地后，未能实现在该宅基地上修建住房的预期。此后，王某某要求肖某、苏某某退回宅基地购买款，但虽经双方多次协商也未能达成一致意见，且在协调中双方还由此发生口角及抓扯，在当地群众中造成了一定的负面影响。
今年初，眼见个人协调无望，王某某诉至石棉县人民法院，要求肖某、苏某某返还宅基地购买款12.6万元，并承担其前期投入资金4640元，以及利息约5.7万元，三项合计共计约18.7万元。
案件进展：
法官调解化纠纷
退回宅基地购买款
石棉县人民法院在受理此案后，为及时缓解矛盾，避免当事双方因宅基地转让纠纷再次作出过激行为，办案法官在了解案件的全过程，并掌握大量第一手资料的同时，根据案件的实际情况，并在征求双方当事人同意后，选择在案发地开庭审理此案。
庭审现场，法官向当事双方宣读了关于农村宅基地的相关法律法规等规定，再次明确了城镇居民不能在农村购买宅基地，双方所签的《宅基地买卖协议书》无效的事实。随后，针对双方当事人在是否归还宅基地购买款，以及归还多少的情况，办案法官与当地特邀调解员一同耐心调解，最终双方当事人当庭达成调解协议，肖某、苏某某退还王某某宅基地购买款12.6万元。
法官说法：
城镇居民在农村购买宅基地
违反相关规定
《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，农村村民一户只能拥有一处宅基地。根据以上规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人即村民。农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得。国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次强调，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
本案中王某某是城镇居民，其与肖某签订的《宅基地买卖协议书》违反了法律、法规的强制性规定，属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
