于先生咨询：我想买一套期房，开发商只有土地证，请问这种情况签订的购房合同有法律效力吗?
■河北北华律师事务所律师袛密芳解答：购房者在购房时应要求房地产开发商提供齐全的“五证”，这是法律对房地产开发商在销售时的基本要求。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，看有这两证表明所购房屋属合法交易。《商品房预售许可证》的预售范围为本项目可预售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，你签订的购房合同在开发商没有取得《商品房预售许可证》的时候是无效的。但你在起诉前开发商如取得了商品房预售许可证的话，购房合同则是有效的。
婚前房产婚后拆迁 回迁房还是个人财产吗?
解答：原则上还是个人财产
■唐女士咨询：我儿子有一套房子是他的婚前财产，现在拆迁了，置换了一个大房子。回迁房多出来的面积，房款也是我儿子自己交的。那么这个大房子是他个人财产还是夫妻共同财产?
■河北北华律师事务所律师袛密芳解答：原则上是你儿子的个人财产。至于你儿子缴纳的回迁房多出的面积房款，婚后则属于夫妻共同财产。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第五条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
交首付后因不能办贷款想退房 开发商收我违约金合理吗?
■孙先生咨询：我买了一套房子，与开发商签好了购房合同并且付好了首付。在办贷款时，银行说我有不良记录不批贷款。如果贷不了款，我就买不起房子了。我想把房子退了，可是开发商说退房要收我一万多块钱的违约金。请问开发商的这种做法合理吗?
■河北北华律师事务所律师袛密芳解答：我认为是合理的。你与开发商签订了购房合同并已付了首付款，说明合同已经成立，如一方违约，则势必要依据合同规定向另一方承担违约责任。在办理贷款时，因为你有不良记录而不能贷款，责任在你，不是开发商造成的。你因贷不了款要退房，构成根本性违约，依约应承担违约责任。但如果你认为违约金过高的话，可以向房屋所在地人民法院起诉，申请适当减少。
小区内配套与开发商宣传不符开发商是否要承担违约责任?
解答：开发商应承担违约责任
■陈女士咨询：三年前我买了一套期房，当时开发商的售楼广告中有游泳池、幼儿园，并且标明的位置具体确定，所以我才决定购买。现在已经交房了，我发现游泳池、幼儿园都没有。请问开发商是否对此承担违约责任?
■河北新业律师事务所律师高平解答：开发商应承担违约责任。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
