国务院常务会议19日审议并原则通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》规定，取消行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。该条例草案规定，对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。该条例草案对征收程序也做出规定，扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案。政府做出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。
一、草案规定征收范围
草案规定，政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。
此外，条例草案还对违反本条例的行为设定了严格的法律责任。
会议决定，该条例草案经进一步修改后，由国务院公布施行。
二、拆迁“变法”大事记
1、1991年6月 《拆迁条例》公布
国务院发布《城市房屋拆迁管理条例》，当时城市建设的主体多是国有单位，以政府为主导的拆迁行为，较少涉及公共利益和非公共利益的区别。
2、2001年6月 《拆迁条例》修改
修改后的《拆迁条例》颁布并沿用至今，但仍未区分公益和商业拆迁，其运作模式依然沿袭了建设单位向政府申请拆迁许可、获批后实施拆迁、发生纠纷由政府裁决、被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁等做法。
3、2004年3月 《宪法》增“征用补偿”
《宪法》第四次修正案增加了“公民的合法私有财产不受侵犯”、“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”等内容。
4、2007年3月 物权法规定“拆迁补偿”
《物权法》规定：为了公共利益的需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产,应给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。
5、2009年12月7日 学者建言审查《拆迁条例》
北大五名法学学者沈岿、王锡锌、姜明安、钱明星和陈端洪向全国人大常委会建言，认为《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》等抵触或冲突，建议对《条例》进行审查。
6、2009年12月16日 国务院法制办研讨草案
国务院法制办组织座谈会，邀请了包括北大的这五名学者(其中陈端洪因事先安排有事而未出席)在内的专家研讨《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案。
7、2009年12月29日 全国人大组织座谈“修法”
全国人大法工委邀请这五名学者就修改拆迁条例进行座谈，直言最近有些地方突击拆迁现象严重，建议全国人大法工委和国务院关注，由国务院出台通知，要求各地在元旦、春节期间遏制突击拆迁的发生。
8、2010年1月29日“新拆迁条例”首次征民意
国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》，向社会公开征求意见。
9、2010年12月15日“新拆迁条例”再度征民意
国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。
三、延伸阅读：
焦点问题一：旧房改造“90%被征收人同意”被删
【条文摘录】保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，下列情形之一：1国防设施建设的需要;2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;3由政府组织实施的科教文卫体、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;4为改善住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;5由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的旧城区改建的需要;6国家机关办公用房建设的需要;7其他公共利益需要。
【法制办说明】公共利益的界定，必须考虑国情。在我国经济社会发展的现阶段，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，符合最广大民众的根本利益，是公共利益的重要方面;遏制房价过快上涨、稳定房价，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。
【专家解读】李晓斌大律师(北京李晓斌律师事务所主任)：“公共利益”没有像上一稿简单列举，而是有一个实质性的标准，“保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”，定义尽管还不全面，但却是现实中能够提炼出来的比较准确的揭示公共利益的内涵。
焦点问题二：征收补偿金拟不低于市场价
【条文摘录】对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。
【法制办说明】征求意见稿规定：“根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”本意是要按照市场价格进行评估确定货币补偿金额，但这种表述引起了歧义。结合社会各界所提意见，二次征求意见稿规定，“补偿金额不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”
【专家解读】王轶法律教授(中国人民大学法学院教授)：有两个好处：1、征收补偿成本提高，会对政府作出征收决定产生事实上的制约作用。做征收决定时要考虑好是否有足够的资金支持;2、以往在征收拆迁中，大多数情况不是被征收人不同意征收，而是对补偿不满意，确定这样的标准，对于缓解利益紧张关系，保护被征收人合法权益有积极作用。
焦点问题三：实行司法“强拆”制约政府
在此前学者们多次提出不同意见的行政强拆问题上，二次征求意见稿将措辞修改为强制搬迁，并将该权力赋予法院行使。
二次征求意见稿的一个重要的制度设计为在政府和建设单位间设立了征收实施机构。法制办表示，现行建设单位是拆迁人，由于拆迁速度和建设单位、拆迁单位的经济利益相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。
设立征收实施机构旨在控制征收人和建设单位间过于紧密的利益联系。
【条文摘录】被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。任何单位和个人不得采取暴力、胁迫以及违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
【法制办说明】按照现行条例的规定，政府既可以责成有关部门强制拆迁，也可以申请法院强制拆迁。据住房和城乡建设部统计，近几年来，行政强制拆迁的比例平均为0.2%左右，强制拆迁过程中出现的恶性事件虽然是极少数，但必须高度重视，切实采取有效措施，杜绝此类事件发生。
焦点问题四：拟规定被征收人自选房产评估机构
【条文摘录】房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位或者个人不得干预。
【专家解读】高喜善(北京首佳房地产评估有限公司董事长)：在征收补偿中，被征收房屋能够补偿多少钱，评估机构在其中起着至关重要的作用。根据新条例，评估机构是由被征收人选定的，这有利于保障被征收人的权益。如果对评估价格不满意，被征收人可以提出复核，复核不满意还可以提出鉴定，评估不满意，被征收人就不会搬，按照征求意见稿，政府也不能强拆，最后必须由法院裁决，我们应该相信法律还是公正的。
而目前的现状是，一些评估公司受到的干扰也不在少数。拆迁人雇评估公司，但是他希望补的钱少，拆得快，这就可能会对评估公司造成干扰。
如果避免评估公司存在违规行为?建议由建设部门出台拆迁评估合同的示范文本，做到权利和义务的匹配，如果评估公司瞎评估、乱评估，可以采取多种措施进行管理，比如吊销营业执照，评估人员也可能会被取消职业资格
四、建议：商铺估值应考虑租金收益
专家认为，若故意或者过失压低评估价格，评估机构应承担责任
按照征求意见稿的要求，被征收的房屋价值补偿“不低于市场价”，这一规定暗含的意思是，被征收房屋的价值，可以比市场价高。但是在操作中，民宅的价值可能相对容易评估，商铺的价值又如何界定?高喜善认为，被征收人的征收行为是被动的，既然是征收，就不应该比正常买卖和市场化的拆迁补偿低，不能让被征收人的利益受损失。“我想在评估时，要充分体现被征收房屋的价值。”
对于民宅来说，在实际操作中，评估公司有市场比较法，同样的民宅要比较其周边相似的物业。但高喜善强调，评估的参考值有很多，比如地段、面积、装修情况等，所以不可能出现价格完全相同的两个房屋。
对于商铺，在评估时也要将其收益考虑其中，可以将周边相似物业的租金考虑其中。高喜善举例说，比如买一个商铺，一年租金5万，与其相同的周边民宅市价为80万，这样评估的时候，就要考虑这一点，比如参考剩余的土地出让年限，租金是递增还是递减，这都需要估价判断，或许评估后这一商铺的评估价为100万。
北京李晓斌律师事务所主任李晓斌大律师还认为，应该促成评估机构的独立性和评估方法的科学性，同时加强其法律责任，应制订保证其独立、公平、公正、科学的原则和机制，同时也要适当展开司法监督，让这些机构独立承担民事责任。比方说，如果评估机构故意或者过失压低评估价格，就应该承担责任。北京上海大城市参照的案例多，误差不会大，但小地方可参照的案例少，可能会出现误差。
评估机构可摇号投票确定
专家称，若被征收人放弃选择评估机构时，需要有更细致办法。按照征求意见稿要求，“房屋征收评估办法，由国务院住房城乡建设主管部门制定”，高喜善说，但这种被征收人确定评估机构的办法，在实际操作中，必然有一些问题需要明确。
高喜善举例，在一些大的工程上，比如要修铁路，沿线涉及几家零散的被拆迁户，他们既不是在同一个乡，甚至不是同一个市，如何选定评估机构?再比如在评估机构的选择上，对有资质的机构抽签、摇号都相对容易，但是如果要投票，多少比例的人到场才可以保证投票的有效?
高喜善认为，不大可能每一户都分别选定自己满意的评估机构，必须要有统一的标准和规范，比较有可能通过投票、摇号或者抽签的方式，来确定评估公司。另外，评估机构由被征收人确定，如果就是不想拆，被征收房屋的所有人就是不选则评估机构，那怎么办?所以需要政府制定各种情况，被拆迁人在什么情况下是选择放弃了自己选择评估机构的权利，这就需要更加细致的办法出台。
