抵押权是最典型、最重要的一种担保物权。房地产抵押，则是抵押中最常见的形式。我国关于房地产和房地产抵押的立法都是一个不断发展的过程，在这个过程中，当事人设立的抵押就其不同情况下的法律效力认定问题，出现了各种的认识差异。如何更好的认清不同情况下房地产抵押的效力，在实际运作中避免失误，以保护自己的权益呢?
笔者认为，这个问题需要从几个方面谈起。
一、抵押权作为一种担保物权，应该登记予以公示
我国较早在立法和理论上对债权和物权没有严格的区分，且抵押的目的是担保债的实现并非在于对物的使用和收益，因此在对于抵押权是属于债权还是物权一直处于混沌状态。《中华人民共和国担保法》(以下称：担保法)第28条明确提出的“物的担保”的概念，抵押权被明确认定为一种担保物权。
物权是一种排他的绝对权，其设立、变更、转让应当依照法律规定进行公示。不动产公示的方法就是登记。抵押权作为物权的一种，其设定也应以一定的方式予以公示。物权法、担保法均规定房地产抵押以抵押登记生效。
二、房地产设定抵押受土地用途、使用权性质的影响
房地产，由房产和土地两个部分组成。对于房产抵押，法律的限制较少。实践中出问题也较少。
对于土地，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，不允许私人拥有土地的所有权(当然，在个别区域除外)。可见这个房地产中的地，并不是土地的所有权，而是土地的使用权，即一项用益物权。
现实房地产抵押中的土地情况不一而足。现实生活中大量的房地产抵押，主要是建设用地使用权。当事人取得的建设用地使用权，一般应当是从国家有偿取得的出让土地使用权，或转让的土地使用权。但是也存在大量国有企业以划拨方式取得土地使用权、乡镇企业等取得集体建设用地使用权、有些地方还存在违法用地等情况。
对于不同土地使用权性质的抵押效力要具体分析。最早在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，划拨土地使用权不得抵押，除非符合第45条条件，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权才可以抵押; 担保法、物权法均规定土地所有权不得抵押; 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，除有特殊规定以外，不得抵押; 之后，最高人民法院在《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》(以下称批复)中进一步明确，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。
