8月27日下午,购买克拉玛依市星光二期经济房的市民,因为利益受到开发商侵害到市政府上访,要求政府解决问题。
亚心网9月6日报道 经过一个多月的政府部门介入调查,克拉玛依市喧闹一时的新兆基房产公司一房多卖的问题迟迟没有解决方案。
很多市民举债筹集的购房款,几年后不但拿不到房子,连退还本钱的希望都很渺茫。
新兆基公司非法收取的市民购房款总额近七千万元,巨款的去向成为难解的谜。243名市民交全款购买的经济适用房与别人的房屋重号,原因在哪里?
50居民上访无果
“已经一个多月了,上次的承诺又落空了。”对于购买新兆基房屋的五百余户居民来说,8月27日又是一个令人失望的日子。
这一天是市长接待日,同时也是克拉玛依水节活动的重头戏——“打造世界石油城·克拉玛依经济合作与项目推介会”的闭幕日。
当天一上班,购买新兆基公司开发星光二期经济房的居民们陆续来到克拉玛依市房产局一楼大厅。负责解决新兆基问题的桑科长笑容满面地截住要上楼的居民,开始了解说工作。
半小时后,居民聚集的越来越多,很多人进不了大厅,就在玻璃门外面旁听。
“请大家耐心等待,我们现在正在想法解决。”桑科长的话引来一片不满的嘘声。“你们今天解决,明天解决,拖到现在,你看我这肚子,非要我把孩子生在出租房里才解决是吧?”一名大肚子孕妇的话引起了一片哄笑,桑科长也尴尬地笑着。
有市民质疑,说新兆基公司没有钱退还市民,但公司负责人杨剑却开着价值百万的宝马车在街上溜达。桑科长解释说,经过调查,杨剑的私家车落户在别人名下,他现在连一点收尾工程的人工都付不起。
“走吧,我们上市政府去,看看市领导咋说。”居民们从桑科长这里的不到解决方案,保安又不让上楼找局长,就作出决定。
“大家消消气,你们即使去市政府,也要我们来拿解决方案,这又何必呢。”桑科长努力地劝说似乎并没有效果,居民们很快就走光了。
7月底的时候,新兆基公司负责人杨剑在当地媒体上公开承诺,到8月20日,符合购买经济房条件的可以给房,不符合条件的退款并赔付利息。但这个日期已经超过十天了,新兆基公司的承诺却没有一点兑现的迹象。
头一天有人在克拉玛依的强市论坛上发帖,召集购买新兆基的房产的居民到市府讨说法。有居民胆小,担心会被当作聚众闹事,建议大家冷静对待。也有市民认为此时正在召开“克拉玛依经济合作与项目推介会”,市领导都在,此时去上访,才可以引起领导的重视。
27日这天中午,近50名购房者陆续来到克拉玛依市政府大楼信访局办公室门口。工作人员说,今天的接待日已经排满了,让大家下个月的最后一个星期四再来。
临产了,房子还没希望
“我的预产期是10月初,为了等这套房子,我们全家都盼了两年了。”说起自己的买房遭遇,市民李红(化名)欲哭无泪。从7月中旬知道自己买的新兆基的房子存在一房多卖的情况后,李红日常的工作就是挺着大肚子到房产局和新兆基售房部打听消息。
李红是克拉玛依市一家国有大企业的职工,两年前结婚后,就和丈夫租住在和平小区的一套旧房里,只有40余平米的建筑,租金近千元。
2008年,听说新兆基开发的星光二期经济房开始预售,她想法托了几个朋友介绍,交了15万元的房款后,得到一张收据。销售人员一直没有和她签订售房合同,这一等就是两年。
市民党子霞在去年订购了新兆基星光2期房子,交了定金115000,当时是借别人的钱,本来想等到房子交工后贷款给别人还钱,可现在发生了这样的事。她哭着说:“我真的都快活不下去了,孩子2岁了,每个月租房子就要1000元,老公一个人上班,再加上别人天天催着问我要钱,精神已频临崩溃。”她在给市长信箱投诉时,最大的希望就是,希望领导能体会一个生活在最底层人的心情,帮我们尽快解决。
克拉玛依市房产局长张宝源8月26日接受记者采访时透露,截至目前,政府联合调查组查明,新兆基开发的297套星光二期经济适用房,已经交款登记的有540人,多卖出了243套!
克拉玛依市网民“不自由职业者”说,从7月底新兆基承诺解决以来,市民都很配合,没有一个人去组织找政府麻烦或者去要求政府监督事情处理进展的,但是政府在监督新兆基建设房子的进度上和尽快融资还款的进度上显然不能令大家满意,虽然我们也知道政府工作人员也辛苦了,你们确实也很累,但是你们应该理解广大购买户的心情,我们的钱都是血汗钱,好不容易攒了一个买房子的钱,我们大家能不着急吗?新兆基的房子这一个月来连一块砖都没动过,你们说我们能不着急吗?
记者了解到,由于房源紧张,克拉玛依市的买房市民几乎没有买到现房的,多数是交了全款后,两到三年后才能拿到房子。
新兆基的空中楼阁
在8月20日那天,也就是杨剑公开承诺给购房者解决问题的日子,一群心情焦急的市民来到星光二期的工地,看到的景象让他们失望。大白天的,整个工地上静悄悄的,没有一点施工的迹象。
一名看工地的工人告诉大家,由于新兆基公司没有支付工程进度款,承包方已经停止施工。虽然主体工程已经竣工,但房屋的门窗和水暖设施都未安装,楼房前面空地上堆积着管道和建筑垃圾,这样的楼房怎么入住?即便住进去了也是几户争夺一套房屋,这个难题怎么解决。
新疆炎黄律师事务所律师张文明认为,克拉玛依市目前的房地产开发市场很不规范,开发商为了缓解资金紧张的状况,采用只开收据,不签合同的办法变相向市民集资,这样做的结果就是让开发商站在一个非常有利的地位,一旦开发商违约,市民很难维权。
据了解,自7月下旬被政府监管后新兆基公司已经开发的三处楼盘都因为资金链问题处于停工状态。其中一处城西房产因为无法办理房屋预售手续,也被冻结。
那么新兆基公司收取的数千万元房款到底流向何方?政府主管部门在这场闹剧中怎样平衡各方的利益,这些问题成为市民关注的焦点。
记者采访了多位克拉玛依市房地产行业内人士,他们有着不同的看法。对于购买经济适用房的人员,克拉玛依市政府制定了比较详细的规定,其中特别详细地规定了哪些人够条件购买经济适用房,哪些人不能购买。
8月25日克拉玛依市房产局公布的《关于2010年第一批经济适用住房预售事宜的通告》中,特别明确地对房产开发企业作了规定:1、房地产开发企业要按照本次经济适用住房预售范围进行登记,严格把关,严禁弄虚作假,一经发现,将严肃处理,并进行通报。 2、房地产开发企业负责对申购人基本情况进行初审,并将合格申购人的相关资料进行汇总,报送市房产管理局复审备案。
房产局经济适用房办公室桑科长说,以前对房产开发商也有规定,但只是在房产局的现场宣传中提及,并没有在媒体上向广大市民宣传。
张宝源局长告诉记者,按照规定的程序,经济适用房的销售是先由开发商对购房者进行资格登记后,报房产局审批。符合购房条件者房产局发给准购证,才能够签订购房合同。但在新兆基的售房过程中,根本没有向房产局报送预售材料。
但多位受访市民表示,压根就不知道房产局还有准售证这一说法。
网友“油察”也是一位购买新兆基房产的居民,他说,房管局打出按克拉玛依经济适用房条件进行房屋购置,在2008年11月进行星光二期房屋销售时,为什么不按经济适用房的销售程序进行登记、抽签和公示?为什么新兆基可以不走正规程序,这说明房产部门已经默许了新兆基的做法。
一方面是已交了钱却迟迟拿不到房,焦急等待的市民;另一方面是资金链断裂无法运转的房产公司,克拉玛依市政府房产局经过一个多月的调查,迟迟难以拿出解决问题的良方。
行业内人士:政府不会让他倒的
在一份新兆基公司售房部2009年7月17日给杨剑的报告上,可以看出,杨剑对于公司的一房多卖违法运作是很清楚的。报告说:因星光小区自2006年开始登记并收取客户5万和10万元不等现金,作为客户在星光小区的房屋预定金。星光小区于2008年12月4日起取得预售许可证,此时新兆基公司开始要求客户一次性付清房款。销售过程中,由于有太多的关系户,因为自身条件不符合购买经济适用房要求,而被售房部要求退出,但客户不同意,纷纷找关系让领导批条。
另外一个造成销售混乱的原因是,星光楼盘所在地八一小区居民拆迁安置问题。新兆基公司得到这个小区的开发权后,2009年6月小区居民上访到市政府,要求对拆迁户安排安置房。在克拉玛依市房产局的监督之下,新兆基公司与拆迁代表达成协议,从星光二期的经济适用房中拿出部分房源解决拆迁户的安置房。这些安置房的价格为每平米1285元,比经济适用房价格还低。
鉴于当时经济适用房已经售完,新兆基房产销售公司建议杨剑先通知那些不符合购房的人退款后,用腾出的房源与拆迁户签订购房协议。因为涉及到三千万的巨额退款,这个办法被杨剑否决了。他授意售房部别管那么多,直接将已经收过款的房屋再次与拆迁户重新签订买卖合同。
到2009年7月中旬,杨剑又拿出一份新的购房名单,要求售房部将原来登记的购房者当中,不符合购买经济房条件的人员的房屋转售给名单上的人员,并且直接收取这部分人员的全额房款。
新兆基售房部负责人意识到这样一房多卖的行为会造成严重后果,就写报告给杨剑,将利害关系挑明,并说此行为造成的法律和经济责任后果应该由杨剑自己承担。
杨剑在这份报告上签字说,情况属实,但只是要求售房部不予办理不符合条件的购房者。
奇怪的是,这样一个很明显的合同欺诈行为,在当地政府部门组成的调查组看来,并不构成诈骗。记者采访克拉玛依市公安局经侦支队时,负责人表示,由于新兆基公司具备公司营业执照,它的一房多卖行为不能被定性为诈骗,甚至连非法集资罪名都难已构成。
一位与新兆基公司关系密切的房屋中介公司负责人仲冰(化名)向记者透露,2009年,他的公司房屋中介业务承包给一个名叫张擎的社会人员。张擎与杨剑达成协议,由中介公司拉到的买房者,赚取每人一万元的中介费,其中的大半要支付给新兆基公司。
这项业务开展几个月时间,张擎共介绍了十多名买房者给新兆基公司交钱买房。后来张擎被仲冰解雇后,继续无照开展中介业务,被克拉玛依市公安局以诈骗罪刑事拘留。
发现张擎的不轨行为后,仲冰要求公司财务将张擎与杨剑之间交易的凭证保留下来,作为日后的法庭凭证。
多年浸淫在油城房地产行业里,仲冰对于克拉玛依市房地产的现状和历史了如指掌,“房产供不应求,土地还没有拿到手,就开始卖房,在克拉玛依这样的天堂里,开发商想不违规都难啊!”
据仲冰介绍,杨剑的新兆基公司在克拉玛依市有多块土地储备,还有几个房产项目在开发当中。有一次在房产商的朋友聚会上,杨剑半开玩笑地告诉大家,他与政府部门的关系极为密切,政府绝不会让他倒掉的。
张岳:我们现在很轻松
7月30日下午,由市房产局、市公安局、审计机构组成的工作组进驻新兆基房地产开发有限公司,从多个环节入手对其“一房多售”行为展开严查。同时,工作组已经查封了新兆基公司的帐户资金,停止了新兆基的房产销售活动。
但这种处理办法对于新兆基公司来说,似乎正是一个解脱的途径。
8月27日,记者与新兆基公司售房部经理张岳的谈话很耐人寻味。
张岳说,公司帐户被封了,业务停止了,反而有种解脱的感觉。“政府部门会想办法不让我们破产的,因为我们破产了,就没有钱还市民的房款,那可是近七千万的数额啊。”
张跃透露说,公司本来打算运用手里的资金继续运作其它的房地产项目,滚动一段时间后,待资金缓解时,完全可以将这部分多收的房款归还。但(一房多卖问题)被媒体曝光后,业务办不成了。他认为一旦公司不能继续运作,必将破产。那样顶多是一两个公司管理人员坐牢,对于购房市民来说则是灾难性的血本无归。
“很多不符合购买经济适用房条件的人,挖空心思要来交钱投机,这样的结果恐怕是大家都不愿意看到的。”
一位油城房产业内人士告诉记者,很多房地产商采取这种办法融资。如果游戏能够正常进行,开发商运作三到四次后,赚取的利润就足以支持自己开发新楼盘所需要的资金了。“星光二期经济房一房多卖问题的暴露,成了压垮新兆基公司的最后一根稻草。”
张宝源局长:我们也在努力
由于近两年克拉玛依市房价飞涨,很多人看中了廉价的经济适用房。记者了解到,为了达到购买经济适用房的目的,一些没有门道的市民采用假离婚、托关系等等手段参与其中。
克拉玛依市房产局长张宝源认为,克拉玛依市的房价之所以一直坚挺,市民交全款还要等两三年才能入住,这除了与油田企业职工的高收入有关外,最主要的原因是2006年以前,市区很少开发房地产,07和08两年,外滩区的企业大量拥进克拉玛依区,这是克拉玛依市房价高企的主要原因。
“老小区里在上世纪80年代盖起的大多是五、六十平米的住宅楼,很多家庭面临小房换大房的问题。”张局长说的这个现象在克拉玛依市非常普遍。
新兆基公司一房多卖的问题曝光后,克拉玛依市政府非常重视,每周召开一次专题会议研究解决的办法。
“他们违规造成的恶果,处理起来很棘手,由于资金涉及面太大,各方面协调起来很困难。”张局长告诉记者。
8月初,克拉玛依市房产局就近几年房产开发建设、规划、土地审批、房屋质量、工程进度、小区配套、房屋预销售以及不及时办理房产证等百姓反映强烈的问题组织召开了专题会议,有近30家房地产开发企业、监理公司参加了会议。
张宝源局长从土地出让、规划设计、工程建设、小区配套、交房验收、质量回访、工程监理、预售登记、合同备案、合同变更等多方面分析了克拉玛依市近几年房地产市场存在的问题,并针对这些问题提出明确要求。要求开发企业近期及时清理工程项目存在的问题,严格价格审批程序,严格建设施工程序,控制房价随意上涨,及时办理预售登记、合同备案,禁止违规售房收款,一次性完成外配工程,今后将各项考核纳入诚信体系,逐步规范克拉玛依市房地产市场。
新兆基事件曝光后,当地多家媒体都进行了报道。有市民投书本报,分析油城房产市场说:这几年在克拉玛依市发生的很多商品房、经济房或商厦地产投诉,都与房屋预售不透明、买房者利益随意被开发商侵害有着很大关系。市民明明知道有这样或那样的风险,但仍然要将十几万元甚至几十万元的预付房款交给开发商。其原因就是,房产开发商几乎都是只发售期房,很少有现房销售,消费者如果不交预付款,就意味着买不上房。在这种情况下,即使是售房有不透明的情况或有风险存在,买房者也无可奈何。
这位读者呼吁政府加强对现在经济房销售过程的监管的同时改革现行的预售房制度,取消预售房,而用现房销售的办法制约不法开发商
“笔者认为,当前首先应建立起预售房风险共担机制。这种机制的作用在于起到风险救助的作用,一旦类似“新兆基一房多卖”风险事件发生时,政府就可以直接从专门的预售房风险基金中拿出一部分资金来,首先解决受风险危害较大的一方,从而合理地降低受损方所受的风险。”这位读者写到。
其次,针对预售房中出现的虚假广告、开发商延期交房、一房多卖、房屋质量及面积纠纷、预售房重复抵押、开发商携款潜逃等现象,还应建立对预售房整个销售过程的政府监管制度。这个监管制度包括事前对开发商资金状况、信用度和实力的审查;工程开工后是否按合同要求进行施工,是否延期或修改合同;在交房时,要有相关机构监督开发商公开、公平、公正地与买房者做房屋交接;要通过多种综合手段的运用,形成一个完整的对开发商进行严格监管的程序,确保买房者合法权益不受侵害。
