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租赁纠纷：调处解决效果好 调处房屋租赁纠纷是房屋租赁管理部门的主要工作职责之一，深圳市罗湖区房屋租赁管理局一贯重视这项工作，制定了相关的工作规范，在调处过程中严格遵守有关法律法规，尊重租赁双方的意志，耐心细致地做工作，2002年共调处房屋租赁纠纷91宗，很好地履行了管理职责，取得了不错的效果，发挥了巨大的作用。 调处工作给纠纷双方一个交换意见，诚恳协商的机会，有助于双方缓和矛盾，减少分歧，解决纠纷，减轻了政府和人民法院的工作压力，并宣传了有关法律法规。 如某有限公司一物业的一楼已全部出租，二楼长期空置，2002年有一公司要承租二楼全层，但提出在一楼要有一间门面，某有限公司为租出二楼，向一楼的一私人承租户提出解除合同，双方发生了纠纷，租赁所在了解有关情况后，向出租方说明其不具备单方解除合同的条件，只能通过协商解除合同，经调解，双方达成了解除合同的协议，由出租方赔偿承租方的损失，某有限公司得以将长期空置的二楼数百平方米的房屋出租。 如2002年6年，某集团因承租户欠租解除了一商铺的租赁合同，由于该商铺已转租，受转租人认为自己不需搬走，产生了纠纷，经调解，受转租人对转租有了正确的认识，并以提高租金为条件与出租人建立了新的租赁关系。在2000年，因承租人对指导租金的认识有误解，以实际租金高于指导租金为由，一个市场的二十多承租户拒绝向出租方某集团交租，产生了纠纷，经及时组织调解，对指导租金的性质和作用做了说明，最后成功化解了双方的矛盾，维护了租赁关系的稳定。 调处工作使那种承租人欠租而又不使用出租屋的情况出现后，出租人可以尽快地收回房屋，防止损失的进一步扩大，并可尽快地建立新的租赁关系。 如甲公司将二百多平方米的办公房租给乙投资公司，到1997年已欠租一百多万，而承租方已将出租房锁起，并在另一地点租办公房，经出租方多方联系也不交租或交回房屋，出租方登报解除了合同，经出租方申请，房屋租赁部门对其开门清点出租屋内财产、收回房屋的行为进行了监督和见证，并制作了财产清单等文件，这些见证材料成为法院认定事实和判决的重要依据，出租方返还承租方财产就是以财产清单为准。 如某花园一业主将房屋租给一个商人，2002年该承租人连续数月未交租金，也无法联络，出租人将情况反映至租赁管理部门要求处理，租赁管理部门人员向其讲解了有关法律法规，提出了处理建议，在出租方登报解除合同并声明收回房屋后，租赁管理部门对出租方开门清点财产、收回房屋的行为进行了监督见证，并制作了财产清单，所清点财产中有不少名贵的洋酒等财物，业主表示要不是有管理部门见证，这房子真不知啥时候才能收回来再出租。 监督见证行为不仅使出租人可以尽快地收回房屋，防止损失的进一步扩大，可以尽快地建立新的租赁关系，而且还保护了承租方的财产利益，因为承租人在事后证明出租屋内有何种财产是困难的。 能否立法明确出租方责任？ 在此次有关房屋租赁法律问题的专题采访过程中，深圳市罗湖区房屋租赁管理局副局长杨峻峰希望通过媒体呼吁：对于非法出租带来的种种后果，能否通过立法来明确出租方应该承担的责任？ 杨峻峰副局长向记者介绍，在深圳，拥有房屋出租的单位和个人，遍及各领域、各阶层。自国家调整房屋租赁税收后，在证券、期货等资本市场不很景气的情况下，置业出租已经成为许多深圳家庭的投资首选。越来越多的企业，包括一些上市公司，把房屋租赁作为其主要经营业务，其物业租赁收入竟占经营收入的七成；而在有的村、镇，房屋租赁收入已经成为其财政收入的主要来源。由于房屋租赁行为的主体一方承租人流动性和隐藏性较强，对社会治安、税收、计划生育等其他政府管理职能的行使也提出了相应要求，而对于出租屋中发生的案件，目前也鲜见更深层次的研究解决之道。 杨峻峰副局长有着多年的房屋租赁管理的市场经验，他认为，如果将出租者依法纳入管理，可以对出租屋中发生的不法行为进行有效遏制，而出租屋中的案件大部分发生于不主动接受管理的出租屋内。他举了个例子：如果纳入管理，进行租赁合同登记，则出租方和承租方的资料都会有审查和备案，而对于出租者而言，不纳入管理的根源就是可以偷逃税费。2000年，罗湖某村在出租屋中发生两起凶杀案，出租屋的业主出租房屋皆未办理合同登记和备案，属于非法出租，而据他了解，深圳尚没有处理过这类非法出租的当事人。 杨峻峰认为，这种非法出租引发案件的当事人可以说是提供了犯罪场地，这一类当事人与案件有何关系呢？过去他曾与文化、盐务、药检等稽查部门的负责人就此事作过讨论，希望立法上能够加强对场所的管理，加大处罚力度，明确非法提供场地当事人的责任。杨峻峰希望这一问题能够引起专家的重视，希望法律专家能对此进行研究，并立法予以明确，对未依法纳入管理的当事人加重处罚，对纳入管理的当事人免除处罚，这将有助于出租屋管理，对非法出租场所的当事人起到震慑作用，可能会减少此类案件的发生。 |
