少女叫板房产商索要百万违约金

　　少女购买城区豪宅，逾期三年未交房

　　这名少女叫阳阳(化名)，1993年8月1日出生，绍兴市越城区人。父母袁先生、章女士夫妇较早商定为阳阳购买一套商品房。2005年12月6日，章女士去绍兴大越房地产开发有限公司城区分公司处，经择房选定了满意的具体房屋，与该公司就购买房事宜经过充分协商后达成一致，签订了商品房买卖合同(以下简称合同)，并由章女士在合同买受人一栏上写上了“阳阳”的名字。合同约定购买绍兴市区书圣故里地块住宅一套，建筑面积为369.46平方米，房价为6800元/平方米，合计房款为2512328元，交房时间为2006年8月31日前。合同还约定了其他事项。

　　同日，房产公司出具了证明，已备案了购买的商品房。夫妇俩替女儿支付了购房款150万元，加上此前预付的100万元，合计250万元。

　　但令人遗憾的是，三年过去了，房产公司至今仍未将验收合格并符合合同约定的商品房交付给阳阳。夫妇俩曾多次催促房产商尽快履行交房义务，但均无实际效果。

　　状告房产商，索要百万违约金

　　今年7月31日，阳阳一纸诉状把房产商绍兴大越房地产开发有限公司城区分公司、绍兴大越房地产开发有限公司推上了被告席。

　　阳阳认为，房产商的行为显然已经构成违约，请求法院判令两被告立即向她履行交房义务;判令被告支付合同约定的逾期交房违约金(从合同约定的交房日2006年9月1日起按照日万分之五计算至实际交房日止)，并立即先行支付从合同约定的交房日2006年9月1日起到本次起诉2009年7月31日止的违约金1275000元;判令被告负担本案诉讼费。

　　9月25日，法院开庭审理了此案。合议庭归纳了三个争议焦点：1.合同和使用权转让协议是否有效?2.被告能否交付讼争房屋?3.原告主张的违约金是否能够得到支持?

　　被告认为：原告未满18周岁，属于限制民事行为能力人，依照《民法通则》的规定，合同应属无效;即使合同有效，因商品房未达到法律规定的交付条件，原告不能主张违约金;即使被告要向原告索要违约金，原告主张的违约金过高，违约金的数额以同期银行贷款利息较为适宜。

　　阳阳提出，购房是在法定代理人父母陪同下并提供全部购房资金，根据《民法通则》第十二条并结合司法实践中的案例，依法应当确认合同有效。关于逾期交房的违约金，双方在合同中明确约定违约金比率，并不违法，而且也不高，被告逾期交房三年之久，才产生这么多的数额。

　　当审判长询问被告：“讼争房屋是否具备交付条件?”

　　被告表示，至今尚不具备交付条件，开发小区的土建虽然早已完工，但规划验收尚未完成，导致竣工验收不能进行。其原因是多方面的，既有政府方面的原因，也有其他方面的原因。被告在解释“政府方面的原因”时说，这个小区比较特殊，毗邻萧山街的居民因为书圣故里住宅楼高度方面的问题提出异议，被告根据政府的要求作了规划调整，但没有政府部门的正式文本。也无法阐明“其他方面的原因”是指什么具体内容?

　　原告则认为，作为被告的房产商在实际开发时做了手脚，改变了容积率，目的是多造房屋多卖钞票，只要被告缴纳相应的规费，应该是能够通过验收的。

　　在调解时，由于双方数额相差悬殊，未能达成一致。鉴于案情复杂，法庭没有当庭宣判。

　　“未成年人购房”现象众说纷纭

　　记者在进一步采访中发现，本案的情况并非个案。当今在城镇居民的购房热潮中，越来越多的未成年人成为房产证上的主人，其中包括一些尚在襁褓中的婴儿。绍兴市房地产管理处的一位人士告诉记者，未成年人成为房产主的原因很多，但主要是一些家庭经济条件丰厚、爱子心切，从长远考虑，为了避免一系列繁琐的过户手续和费用及规避将来即将开征的遗产税为主要目的。以未成年人的名义购房、办理产权证，在一定程度上说明了人们房产权属观念及经济行为前瞻意识的提高。

  　律师们指出，未成年人可以作为产权人购买商品房，但其购房程序同成年人购房程序是有显著区别的。以未成年人名义购买商品房具体程序为：法定代理人代理子女选房，可直接以孩子名义购房，就合同的各项条款与开发商达成协议并签订买卖合同。

　　法律链接：

　　《民法通则》第十二条 10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

　　不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。