北京强拆生态别墅补偿难
几年前，北京市提出兴建现代都市农业的构想，于是一些地方开始打造集游览、休闲、高产于一体的高科技农业生态园。一栋栋房屋在农地上拔地而起，然后再被开发商以对外出租的形式租赁给当地村民以外的人，通常一租就是几十年，这样的房子就称之为“农业生态别墅”。
随着农村小产权房纠纷不断，也促使人们把目光转移到“农业生态别墅”上。与小产权房相比，农业生态别墅有着先天的政策“优势”，开发商往往强调他们是在建设生态农业园，表明这项开发符合政策要求。与此同时，“农业生态别墅”只租不卖，也不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定，而被占地的农民每年也可领到一笔数目相对可观的补偿金。
“农业生态别墅”的出现有规避法律和政策之嫌。“我国对耕地实行的是严格保护，耕地转为建设用地有着严格的审批手续，而‘农业生态别墅’一般在规划图纸上，标明的是配套用房，有的甚至是大棚，没有标明是用来居住的。”崔亮解释说，“农业生态别墅”在实际中大多按照住宅标准建设，有的甚至就是在耕地上建上几间简易房，再由承租人拆除，根据自己的爱好重新建设，实为变相的房地产开发。崔亮认为，这种“农业生态别墅”的本质就是在耕地上变相搞房地产开发，容易造成耕地流失，破坏耕地质量。
法律难保“购”房人权利
具有先天缺陷的“农业生态别墅”在现实中也给“购”房人带去了没有法律保障的苦恼。家住昌平区的王先生将邻家的李女士告上了法院，起因便是李女士将原来的“农业生态别墅”拆掉后又盖起了一栋三层小楼，碰巧挡住了王先生“别墅”卧室的采光。法院在审理时发现，王先生被遮挡阳光的房屋并没有房产证，在王先生提交的规划图纸上，他和李女士的房屋均被标注为“实验用房”，然而关于阳光补偿的标准只能针对住宅。于是法院作出裁定，认为王先生所住小区项目建成后，实际功能与审批的现代农业示范基地项目功能根本不符，实质为借现代农业大棚等设施项目之名，违规开发土地进行建房行为，故法院不应当受理。
“这个案件所反映出的问题也只是一个方面。”崔亮表示，由于“农业生态别墅”的用途不是用于居住，存在着建筑物性质不明确的现实问题，而物权法仅保护合法物权，一旦发生纠纷，法院很难用保护住宅的标准来维护承租人的权利。
“物权法难以保障，一旦生态别墅占用的土地被征收，承租人同样也难以获得国家补偿。”根据法律规定，耕地属于农村集体组织所有，国家征地时支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等，这些补偿主要是针对地上物。由于“农业生态别墅”实际上是以租代买，租金很低，但后期装修、改建等投入巨大，有的承租人甚至将原有房屋彻底推倒重盖，而这部分高额投入能否得到国家补偿目前争议很大。
除了个人利益存在风险外，“农业生态别墅”同样也给政府监管出了一道难题。据崔亮介绍，“农业生态别墅”不属于城市规划，对于“农业生态别墅”群里出现的私搭乱建现象，城管等执法部门无法管理，而负有直接管理责任的开发商或是村委会，由于他们没有行政执法权，管理起来困难重重;“农业生态别墅”的出现还会带来大量的流动人口，对于本来就力量比较薄弱的农村派出所而言，显得有些力不从心。
强拆后会引发补偿问题
据初步统计，目前北京市共有超标的“农业生态别墅”1万余栋，遍布北京9大郊区县，涉及占用耕地1万余亩。
对于“农业生态别墅”强拆后引发的补偿问题、农民工工资问题以及被破坏的耕地由谁复耕等一系列问题，北京市国土资源局表示，具体措施及方案将在日后对外公布。虽然官方并未明确表态，但根据中国社会科学院社会学研究所副研究员沈杰的估算，这种从兴建到拆除再到复耕的重复建设所造成的人力、物力、土地的浪费，涉及金额将高达数十亿元。
对于善后工作所牵扯到的法律问题，北京大学法学院张双根副教授认为，由于在耕地上建设所谓的生态房本身就是违法违规，这就意味着业主与开发商签订的合同标的物属于违法建筑，因此承租合同应属于无效，业主权益无法得到法律保护。关于农民工工资及复耕问题，张双根表示，农民工由开发商聘请，应由开发商负责工资发放，农田也应由破坏耕地的开发商负责复原。
张双根认为，政府此次集中拆迁行动相对于小产权房已有了较快的反应速度，但仍显示出一定的滞后性。他建议政府日后应逐步建立一套实时监控、预警机制，一旦发现有各类形式的违规占用耕地行为，可立即勒令停工恢复原貌，并加大对相关责任人的惩处力度。
