《房宅基地使用协议》审查法律意见书

　　长丰县杨庙镇四树村村委会：

　　长丰县司法局杨庙司法所李仁怀审查你方提交的《房宅基地使用协议》。经审查认为：合同用语不准确，合同条款有疏漏，内容不完备，在履行合同过程中容易发生纠纷，并且合同中存在违法内容。为使合同合法有效，双方权利、义务更加明确，现对本合同存在的主要问题提出如下修改意见：

　　1.第1条“本合同性质为房宅基地出租合同”明显违反法律规定。根据我国《土地管理法》及有关规定，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设，、可以使用农村集体所有土地。因此，本合同的性质应修改为：长丰县杨庙镇四树村村乡镇企业丰宝公司为扩大生产规模，经县级以上人民政府批准，与四树村村委会达成土地使用权协议。

　　2.合同中使用期限不符合法律规定。合同中第2条规定：“乙方对地产只有使用权，使用期100年，房产产权归乙方所有。”目前我国法律规定，工业开发用地的使用期限不能超过50年。因此，此条应更改为使用期限50年，期满可以申请续期。

　　3.根据《中华人民共和国土地管理法》第60条规定，乡(镇)企业建设需要使用土地的，必须持县级以上人民政府批准的有关文件，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。本合同中长丰县杨庙镇四树村村委会无权批准杨庙乡镇企业使用杨庙镇内空闲宅基地。因此本合同应附县级以上人民政府批准文件为附件。

　　4.合同中第10条“本协议一式三份，有效期从签字起生效”明显违反法律规定。本合同生效日期应改变为“自县级以上人民政府批准后生效”。

　　由上可见，订立此类土地使用权转让合同政策性、法律性强，实际履行’中的一些问题都有其特殊性。因此，在签约前应做充分细致的准备工作，并切忌违反国家关于土地管理方面的法律规定，使合同条款完备，内容合法有效，约束双方，并公平合理。

　　杨庙司法所李仁怀

　　2008年12月4日

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