代理词
审判长、审判员：
山东龙头律师事务所接受原告甲的委托，指派我担任其一审代理人参与本案的诉讼。在此，我根据事实和法律发表如下代理意见：
一、原、被告在2003年6月28日签订的《商品房买卖合同》内容合法，是当事人真实的意思表示，应认定为有效合同。该合同依法成立后，当事人应严格履行合同约定的义务。
二、原告在2005年5月23日以逾期90日交房为由书面通知被告解除《商品房买卖合同》，符合合同的约定及法律的规定。
《商品房买卖合同》第七条约定，被告应在2004年7月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付给原告；第八条约定，商品房逾期交付超过90日的，原告有权解除合同；第十条约定，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付使用手续。双方交接房屋时，被告应出示《商品房买卖合同》第七条约定的商品房经分期综合验收合格的证明文件。被告不出示证明文件，原告有权拒绝交接，由此而产生的延期交房责任由被告承担。经过法庭调查查明，被告在商品房尚未经分期综合验收合格的情况下于2004年10月23日登报通知购房户在2004年10月26日办理商品房交接手续并电话通知了原告。因被告这一行为不符合合同约定的条件即书面通知原告，且原告在与被告的业务人员通话时得知被告在2004年10月26日不能出示商品房经分期综合验收合格的证明文件，故原告在电话里明确告知被告的业务人员不同意在2004年10月26日办理商品房交接手续，要求被告履行合同约定的书面通知义务。随后，原告在2004年11月初（商品房逾期交付超过90日）到被告处询问商品房是否通过分期综合验收时，被告虽称已验收合格，但仍不能向原告出示相关证明文件。在此情况下，原告口头向被告提出了解除合同。原告在2005年5月向建委质检部门了解到被告建设的商品房直至2004年10月29日才质检合格，已超过了合同约定交房期限90日。原告于2005年5月23日依据合同的规定正式通知被告解除合同，符合法律及当事人的约定。
三、被告以国务院取消了城市住宅小区竣工综合验收为由，主张不必等待原、被告所争议的房屋质量验收合格，可随时向原告缴付房屋。该主张不能成立。
国务院在2004年7月1日取消了由城市人民政府建设行政主管部门组织的城市住宅小区竣工综合验收，但这并不能说明对城市住宅小区工程质量不需要进行验收。国务院在2000年１月30日实施的《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”山东省人大常委会通过的《山东省建筑市场管理条例》（1996年10月14日通过，2004年7月30日修正）第39条规定：“工程竣工后，（建设单位）及时组织验收，并报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”第44条规定：“对符合竣工验收条件的建设工程，建设单位应当及时组织竣工验收。未经验收或者验收不合格的建设工程，不得交付使用。”《山东省城市房地产开发经营管理条例》（1995年10月12日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过，2004年11月25日修正）第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收。开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，开发企业不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。”
依据这些规定，在国务院废止了《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》（该办法第五条规定城市人民政府建设行政主管部门负责对住宅小区组织验收）后，对建设工程的质量检验责任由城市人民政府建设行政主管部门转移给建设单位，商品房必须由建设单位组织验收合格后才能交付。对此，被告是明知的，被告也在2004年10月29日组织了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对建设工程进行了质量验收。被告的不需要质检、随时可以交付房屋的辩解不能成立。
四、被告辨称已履行了合同约定的书面通知义务、商品房已达到交付条件，不能成立。
首先，被告在2004年10月23日登报通知购房户在2004年10月26日办理商品房交接手续并电话通知了原告不符合合同约定的条件即书面通知原告。对于通过登报的方式向对方当事人送达文件我国司法实践只有寥寥几种情形：（1）人民法院在采取其他途径无法送达法律文书的情况下通过登报向当事人送达法律文书；（2）用人单位无法通知职工的情况下通过登报向职工送达文件；（3）金融公司通过登报向债务人催收。除此之外，由于我国的法律是授权性的法律，在没有得到授权的情况下任何单位和个人均不能通过登报的方式向对方当事人送达文件。被告辩解原告未留地址无法邮寄送达书面通知因与借款合同上已记载原告详细家庭住址相悖，不能成立。
其次，被告辨称在商品房逾期交付90日内商品房已达到交付条件，与事实不符。不能否认，现在原、被告所争议的商品房已经验收合格，达到交付条件。但是，被告不能向法庭提供证据证明在2004年7月30日后90日内即在2004年10月28日前经分期综合验收合格的证明文件。因为根据原告的调查，被告就本案所争议的商品房直至2004年11月12日才经枣庄市建设委员会以D0020030043建设工程备案登记表予以备案。该备案登记表记载原、被告所争议的商品房直至2004年10月29日才验收合格，具备了交付的条件。
五、按照法律的规定，合同被解除后被告应返还购房款、双倍返还定金、赔偿原告的经济损失。
以上代理意见，请法庭考虑。
山东龙头律师事务所律师：殷建伟
二○○五年十月十三
